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Wohnungseigentumsrecht – Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)

Das Wohnungseigentumsrecht regelt die Rechtsverhältnisse innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die aus allen Wohnungseigentümern eines Objekts besteht. Die GdWE hat die Aufgabe, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten, während jeder Eigentümer für sein Sondereigentum verantwortlich ist. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat sich das Recht in diesem Bereich grundlegend verändert. Als Anwalt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht bieten wir Ihnen die deutschlandweite außergerichtliche und gerichtliche Unterstützung und Vertretung Ihrer Rechte.

Die wichtigsten Änderungen durch das WEMoG

Mit dem Inkrafttreten des WEMoG wurden viele Regelungen des Wohnungseigentumsrechts modernisiert und angepasst. Hier sind einige der wichtigsten Änderungen:

Zentralere Rolle der GdWE: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der Reform der zentrale Akteur in der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Einzelne Wohnungseigentümer haben weniger Möglichkeiten, Ansprüche gegen die Verwaltung oder andere Wohnungseigentümer durchzusetzen. Stattdessen obliegt es der GdWE, Maßnahmen zu ergreifen, etwa bei baulichen Veränderungen oder bei der Beseitigung von Mängeln im Gemeinschaftseigentum.

Rechtsfähigkeit der GdWE: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist voll rechtsfähig und trägt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet auch, dass etwaige Ansprüche gegen den Verwalter nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden können, sondern von der GdWE selbst.

Verwalter als Vertretungsorgan: Der Verwalter übernimmt die Funktion des Ausführungs- und Vertretungsorgans der Gemeinschaft. Seine Pflichten umfassen unter anderem die Einberufung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die Verwaltung des Vermögens der GdWE. Einzelne Wohnungseigentümer können diese Aufgaben nicht mehr individuell einklagen, sondern müssen über die Gemeinschaft vorgehen.

Anfechtung von Beschlüssen: Auch die Anfechtung von Beschlüssen ist seit der Reform nicht mehr gegen einzelne Eigentümer, sondern direkt gegen die GdWE zu richten. Dadurch werden Streitigkeiten klarer strukturiert und die Gemeinschaft als Ganzes in den Fokus gerückt.

Entziehung des Wohnungseigentums: Selbst in kleineren Gemeinschaften, etwa in Zweiergemeinschaften, liegt das Recht auf Entziehung des Wohnungseigentums nun bei der GdWE.

Typische Streitpunkte im Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht ergeben sich häufig Fragen und Konflikte, die das gemeinschaftliche Miteinander betreffen. Typische Themen sind:

Bauliche Veränderungen und Instandhaltung: Bauliche Maßnahmen bedürfen in vielen Fällen der Zustimmung der GdWE. Auch Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen von der Gemeinschaft beschlossen und umgesetzt werden. Dabei ist zu klären, wer für welche Maßnahmen verantwortlich ist und welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben.

Kostenverteilung: Die gerechte Verteilung von Kosten, etwa für Instandhaltungen oder Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums, ist oft ein Anlass für Streitigkeiten. Hier müssen die Regelungen der Teilungserklärung, die Beschlüsse der Gemeinschaft und das Wohnungseigentumsgesetz genau geprüft werden.

Konflikte mit dem Verwalter: Der Verwalter spielt eine zentrale Rolle in der GdWE. Wenn der Verwalter seine Pflichten verletzt oder Entscheidungen nicht im Sinne der Eigentümer trifft, kann die GdWE gegen ihn vorgehen, z.B. auf Abberufung hinwirken oder Ansprüche gegen ihn geltend machen. Wichtig ist jedoch, dass Ansprüche nicht mehr von einzelnen Eigentümern erhoben werden können, sondern immer von der Gemeinschaft selbst.

Eigentümerversammlungen und Beschlussanfechtung: In Eigentümerversammlungen werden wesentliche Entscheidungen für die Gemeinschaft getroffen. Sollte ein Beschluss gegen geltendes Recht oder gegen die Interessen der Eigentümer verstoßen, kann er von der GdWE angefochten werden. Diese Anfechtungsklagen sind seit der Reform des WEG direkt gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen einzelne Eigentümer zu richten.

Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums: Nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach dem neuen WEG berechtigt, Ansprüche bei Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, wie ungenehmigten baulichen Veränderungen, geltend zu machen. Einzelne Eigentümer können nicht mehr individuell gegen solche Beeinträchtigungen vorgehen.

Unsere Unterstützung im Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist ein komplexes und sich stetig weiterentwickelndes Rechtsgebiet. Wir bieten Ihnen umfassende Beratung und rechtliche Unterstützung bei allen Fragen und Streitigkeiten im Zusammenhang mit Ihrer Eigentumswohnung und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Zu unseren Leistungen zählen unter anderem:

Beratung und Prüfung vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung: Wir helfen Ihnen, rechtliche Risiken frühzeitig zu erkennen, und prüfen die relevanten Dokumente, wie die Teilungserklärung und den Kaufvertrag.

Vertretung in Streitigkeiten innerhalb der GdWE: Ob Konflikte mit dem Verwalter, Uneinigkeit bei baulichen Maßnahmen oder Kostenstreitigkeiten – wir setzen Ihre Rechte durch und vertreten Sie vor der Gemeinschaft oder vor Gericht.

Unterstützung bei Eigentümerversammlungen: Wir beraten Sie bei der Vorbereitung von Eigentümerversammlungen und helfen Ihnen, Ihre Interessen dort zu vertreten. Falls notwendig, unterstützen wir Sie auch bei der Anfechtung unrechtmäßiger Beschlüsse.

Durchsetzung von Verwalterpflichten: Wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht erfüllt, stehen wir Ihnen zur Seite, um sicherzustellen, dass die Verwaltung ordnungsgemäß durchgeführt wird.
Wenn Sie Fragen zum Wohnungseigentumsrecht haben oder in einer Auseinandersetzung Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kundenstimmen

"Ich kann Frau Stark und ihr Team nur wärmstens empfehlen. Sie haben mir aus einer scheinbar aussichtslosen Situation geholfen: Ich konnte den Kaufpreis von knapp 2 Millionen Euro für eine Immobilie nicht zahlen, und meine wirtschaftliche Existenz stand auf dem Spiel. Eine andere Kanzlei hatte das Mandat bereits abgelehnt, doch Frau Stark nahm sich die Zeit, meinen Fall genau zu analysieren und eine Strategie zu entwickeln. Obwohl ich schließlich verklagt wurde, blieb das Team ruhig und handelte strategisch klug. Schon in der ersten Verhandlung deutete der Richter an, dass die Klage der Gegenseite wohl keinen Erfolg haben würde. Am Ende haben sie einen Vergleich ausgehandelt, und ich musste fast nichts zahlen. Ohne ihre Hilfe wäre ich heute in einer völlig anderen Situation. Ich bin ihnen unglaublich dankbar."

A.I. Geschäftsmann aus Lörrach

"Ich bin sehr dankbar, dass ich Frau Stark und ihr Team gefunden habe. Ich sollte eine unberechtigte Maklerprovision zahlen und war unsicher, wie ich dagegen vorgehen kann. Der Makler hat viel Druck gemacht, aber Frau Stark hat die Situation schnell geklärt. Nach einem einzigen anwaltlichen Schreiben wurde die Forderung zurückgezogen und sogar die Anwaltskosten übernommen. Alles wurde schnell und unkompliziert gelöst, und ich kann die Kanzlei nur wärmstens empfehlen!"

K.W. Immobilieneigentümerin aus Freiburg

"Ich hatte nach dem Kauf meiner Immobilie mit erheblichen, versteckten Mängeln zu kämpfen, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hatte. Da er die Immobilie selbst in diesem Zustand gekauft hatte und ein früherer Prozess gegen den Voreigentümer erfolglos blieb, wollte er keine Verantwortung übernehmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzte mich massiv unter Druck, die Mängel zu beseitigen, und ich fühlte mich vollkommen hilflos. Frau Stark und ihr Team haben den Fall übernommen und mich sicher durch den gesamten Prozess geführt. Obwohl es schwierig war, die Arglist zu beweisen, haben sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz für mich erwirkt. Ich bin unglaublich dankbar für ihre Unterstützung und ihre Hartnäckigkeit. Ohne ihre Hilfe wäre ich mit diesem Problem nicht fertig geworden."

H.S. Immobilieneigentümerin aus der Schweiz

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P.E. Investorin aus Bötzingen

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B. Glöser Unternehmerin aus Emmendingen

"Nachdem ich meine Immobilie in Saarbrücken verkauft hatte, warf mir die Gegenseite vor, Mängel verschwiegen zu haben, und klagte mich wegen arglistiger Täuschung an. Die Situation war unglaublich belastend, weil ich eine Rückabwicklung finanziell nicht verkraftet hätte. Frau Stark und Herr Müller haben mich während des gesamten Prozesses begleitet und schafften es, die Forderungen in zwei Instanzen erfolgreich abzuwehren. Als die Gegenseite dann noch versuchte, mich strafrechtlich zu verfolgen, haben sie es sogar geschafft, dass die Staatsanwaltschaft die Ansprüche fallen ließ. Ich bin wirklich froh, dass ich auf diese Kanzlei gesetzt habe – sie haben mir in einer sehr schwierigen Zeit den Rücken gestärkt!"

M.K. Immobilieneigentümerin aus Sulzburg

"Nach dem Verkauf unserer Immobilie wurden wir auf fast 200.000 € Kaufpreisminderung verklagt. Frau Stark und ihr Team haben uns schnell und kompetent durch den gesamten Prozess geführt. Dank ihrer gründlichen Arbeit konnten wir die Forderung komplett abwehren, und der Gegner musste sogar die Prozesskosten tragen. Seitdem arbeiten wir regelmäßig mit der Kanzlei zusammen, weil wir uns hier bestens aufgehoben fühlen. Wir schätzen die klare Kommunikation und die professionelle Herangehensweise sehr und empfehlen die Kanzlei gerne weiter."

C.M. Immobilieneigentümer aus Villingen-Schweningen