Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Gemeinschaft, die über sein Eigentum mitentscheidet. Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden auch den, der dagegen gestimmt hat — solange sie nicht fristgerecht angefochten werden.
Anna Stark und Benjamin Müller sind Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wir beraten Wohnungseigentümer, Gemeinschaften der Wohnungseigentümer und Verwaltungen.
Die Frist, die Sie kennen müssen
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, den Sie für rechtswidrig halten, wird bestandskräftig, wenn er nicht binnen eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten wird. Die Klagebegründung muss innerhalb von zwei Monaten vorliegen (§ 45 des Wohnungseigentumsgesetzes).
Beide Fristen sind Ausschlussfristen. Nach ihrem Ablauf ist der Beschluss wirksam, auch wenn er inhaltlich nicht haltbar war — und er bleibt Grundlage für Sonderumlagen, Baumaßnahmen und Kostenverteilungen.
Die Anfechtungsklage erhebt der einzelne Wohnungseigentümer; sie richtet sich seit der Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG).
Wenn Sie ein Protokoll in der Hand halten, mit dem Sie nicht einverstanden sind: Warten Sie nicht ab, ob sich die Sache von selbst erledigt.
Was sich durch die Reform geändert hat
Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seither rechtsfähig (§ 9a WEG) und alleinige Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung vertritt sie nach außen (§ 9b WEG).
Praktische Folge für den einzelnen Wohnungseigentümer: Ansprüche wegen Mängeln oder Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums macht die Gemeinschaft geltend, nicht der einzelne Eigentümer. Wer eine ungenehmigte bauliche Veränderung seines Nachbarn beanstanden will, muss den Weg über die Gemeinschaft gehen — notfalls, indem er einen entsprechenden Beschluss herbeiführt und dessen Ablehnung anficht.
Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen bedürfen eines Beschlusses; die einfache Mehrheit genügt (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat oder wem sie zugutekommt (§ 21 WEG) — das ist der praktisch wichtigste Punkt und regelmäßig der Streitgegenstand.
Auf bestimmte Maßnahmen besteht ein Anspruch: Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet über das Wie, nicht mehr über das Ob.
Eigenmächtige Veränderungen ohne Beschluss begründen einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft.
Verwaltung, Abrechnung und Pflichten der Verwaltung
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Beschlossen wird seit der Reform nicht mehr die Abrechnung insgesamt, sondern die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Anfechtbar ist entsprechend nur dieser Beschluss. Daneben ist ein Vermögensbericht zu erstellen.
Zertifizierte Verwalter. Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a WEG).
Abberufung. Die Verwaltung kann jederzeit durch Beschluss abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.
Beschluss-Sammlung und Einsicht. Die Verwaltung führt die Beschluss-Sammlung; jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Kostenverteilung
Die Verteilung richtet sich nach der Teilungserklärung, soweit nichts anderes beschlossen ist. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG). Solche Beschlüsse sind ein häufiger Anfechtungsgegenstand — insbesondere dann, wenn eine Minderheit dauerhaft belastet wird.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung
Die Unterlagen entscheiden über das, was Sie kaufen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, Jahresabrechnungen, Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene oder absehbare Sanierungen.
Eine beschlossene Dachsanierung, von der im Exposé nichts steht, kann Sie einen fünfstelligen Betrag kosten. Wir prüfen die Unterlagen vor der Beurkundung.
Mehr dazu: Vertragsgestaltung und Prüfung
Was wir für Sie tun
Wir prüfen Beschlüsse auf ihre Anfechtbarkeit und führen die Anfechtungsklage. Wir beraten vor Eigentümerversammlungen, formulieren Beschlussanträge und vertreten Sie in der Auseinandersetzung mit der Gemeinschaft oder der Verwaltung.
Gemeinschaften und Verwaltungen beraten wir bei der Vorbereitung beschlussfester Entscheidungen — die günstigste Anfechtungsklage ist die, die keine Aussicht auf Erfolg hat.