Kann der Mieter vom Vermieter eine Mietanpassung verlangen und diese auch im Rahmen der Zahlungsklage des Vermieters als Einrede geltend machen?

In seinem Urteil vom 05.10.2020 hatte das Landgericht München I zu entscheiden, ob ein gewerblicher Mieter die Miete vorübergehend in voller Höhe einbehalten durfte, weil er aufgrund behördlicher Anordnung sein Gewerbe nicht mehr (vollumfänglich) ausüben konnte.

Das Gericht entschied, dass der Mieter zwar grundsätzlich verpflichtet war, die volle Miete zu bezahlen. Für den Zeitraum jedoch, in dem er während des „Lockdowns“ vom 18.03.2020 bis zum 26.04.2020 seinem Betrieb vollständig schließen musste, steht dem Mieter allerdings einen Anspruch auf Anpassung der Mietzahlung zu, dem er dem Vermieter entgegenhalten konnte. Das Gericht hielt es für angebracht, das sich Vermieter und Mieter das Risiko der behördlichen Nutzungsuntersagung in solidarischer Weise hälftig teilen, sodass für diesen Zeitraum nur die Hälfte der Miete bezahlt werden musste.

Fazit:

Behördlichen Nutzungsuntersagung führen nicht dazu, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete in voller Höhe einzubehalten, weil er sein Gewerbe nicht mehr ausüben darf. Jedoch kann er gegenüber dem Vermieter ein Anspruch Vertragsanpassung haben. Es empfiehlt sich, mit seinem Vermieter diesbezüglich Dialog zu treten.

LG München I, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20