Fast jeder Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie enthält einen Gewährleistungsausschluss. Er erfasst auch versteckte Mängel, also solche, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren. Für den Verkäufer ist das die wichtigste Absicherung.

Diese Absicherung endet, wo Arglist beginnt. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Deshalb erhebt fast jeder Käufer, der nach dem Kauf einen Mangel entdeckt, genau diesen Vorwurf. Für Verkäufer stellen sich damit zwei Fragen: Wann handelt er arglistig? Und worüber muss er aufklären?

Wann handelt der Verkäufer arglistig?

Arglistig verschweigt, wer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Es genügt, dass dem Verkäufer die Umstände bekannt sind, aus denen sich der Mangel ergibt. Ob er diese Umstände selbst rechtlich als Mangel einordnet, ist unerheblich (BGH, Urt. v. 28.11.2006 – VI ZR 196/05).

Arglistig handelt außerdem, wer aktiv Falsches behauptet. Das gilt auch für Behauptungen „ins Blaue hinein“: Wer etwas als sicher darstellt, ohne es zu wissen, haftet, selbst wenn er die tatsächlichen Umstände nicht kannte.

Worüber muss der Verkäufer aufklären?

Auch wenn Käufer und Verkäufer gegenläufige Interessen verfolgen, muss der Verkäufer über Umstände aufklären, die den Vertragszweck des Käufers vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 02.02.1996 – V ZR 239/94). Was darunter fällt, zeigt die Rechtsprechung. Der Begriff des Mangels reicht dabei weit über klassische Baufehler hinaus.

Gebäude und Bausubstanz

1. Beseitigter Hausschwamm: Auch ein fachgerecht beseitigter Schwammbefall ist offenzulegen, weil die Gefahr der Wiederkehr bleibt (BGH, Urt. v. 10.07.1987 – V ZR 152/86).

2. Schimmel und Feuchtigkeit im Keller: Aufklärungspflichtig. Indizien für Arglist sind etwa übermalte Stellen, ein Gutachter, der kurz nach dem Einzug einen erheblichen Altbefall feststellt, oder eine frühere Mietminderung wegen Schimmels (BGH, Beschl. v. 11.07.2024 – V ZR 212/23).

3. Defekte Heizung: Eine Heizung, die zu Wasserschäden, Feuchtigkeit oder einem unzureichenden Heizbetrieb im Winter führt, ist offenzulegen, auch wenn die Beseitigungskosten unter 5 % des Kaufpreises liegen (BGH, Beschl. v. 12.12.2024 – IX ZR 28/23).

4. Feuchtigkeit im Altbau: Nicht jede Feuchtigkeit in einem Altbau ist ein Mangel. Sind die Räume aber nach dem Vertrag zum Wohnen bestimmt, etwa eine Souterrainwohnung, ist die Feuchtigkeit offenbarungspflichtig, auch wenn Kellerabdichtungen zur Bauzeit unüblich waren (BGH, Urt. v. 21.06.2024 – V ZR 79/23).

5. Asbest: Eine asbesthaltige Fassadenverkleidung ist offenzulegen, auch wenn sich der Käufer die Kenntnis auf anderem Weg hätte verschaffen können (BGH, Urt. v. 12.11.2010 – V ZR 181/09).

6. Schädlinge: Der Holzbockbefall eines Blockhauses ist aufklärungspflichtig. Wer allerdings ein Fachunternehmen mit der Beseitigung beauftragt, handelt nicht arglistig, nur weil er den Erfolg nicht überprüft hat, es sei denn, er weiß oder vermutet, dass die Maßnahme nicht gewirkt hat (BGH, Urt. v. 19.02.2016 – V ZR 216/14).

7. Bambuswurzeln: Rhizome, die sich bis unter die Wärmedämmung ausgebreitet haben, sind offenzulegen. Der Verkäufer kann sich nicht darauf berufen, dass die Ausbreitung von Bambus allgemein bekannt sei (OLG Köln, Urt. v. 27.06.2018 – 5 U 93/17).

8. Schwarzarbeit: Dass eine mangelhafte Kellerabdichtung in Schwarzarbeit errichtet wurde, begründet für sich allein noch keine Arglist (BGH, Urt. v. 28.05.2021 – V ZR 24/20).

Grundstück und Umwelt

9. Altlasten: Eine Bodenbelastung durch frühere Nutzung, etwa als Bahngelände oder Schrotthandel, ist unabhängig vom Verwendungszweck des Käufers offenzulegen (BGH, Urt. v. 08.07.2016 – V ZR 35/15).

10. Schutt und Fundamentreste im Boden: Wer dem Makler einen Plan übergibt, der die Bebauung des Untergrunds mit Beton und Schutt verschweigt, verletzt seine Aufklärungspflicht arglistig (BGH, Urt. v. 23.09.2022 – V ZR 133/21).

11. Kontaminiertes Grundwasser: Ein Sachmangel kann auch vorliegen, wenn nicht der Boden, sondern das durch das Grundstück fließende Wasser belastet ist (BGH, Urt. v. 30.11.2012 – V ZR 25/12).

12. Blindgängerverdacht beim Nachbarn: Schon der Verdacht eines Blindgängers auf dem Nachbargrundstück ist offenbarungspflichtig, selbst wenn die Behörde keinen akuten Handlungsbedarf sieht und der Verkäufer den Umstand für unbedeutend hält (OLG Hamm, Urt. v. 28.11.2022 – I-22 U 28/22).

Öffentliches Recht und Nutzbarkeit

13. Denkmalschutz: Die Denkmaleigenschaft kann einen offenbarungspflichtigen Mangel begründen (BGH, Urt. v. 19.03.2021 – V ZR 158/19).

14. Landschaftsschutzgebiet: Wer behauptet, das Grundstück liege nur „am“ Schutzgebiet und sei nicht beschränkt, handelt arglistig, auch ohne die tatsächliche Lage zu kennen. Das ist eine Behauptung ins Blaue hinein (OLG Brandenburg, Urt. v. 20.06.2013 – 5 U 50/12).

15. Fehlende Baugenehmigung: Wer Kellerräume als Wohnraum anpreist, obwohl die Genehmigung fehlt, täuscht aktiv (BGH, Urt. v. 27.06.2014 – V ZR 55/13).

16. Wochenendhausgebiet: Wird ein „Einfamilienhaus“ verkauft, darf der Käufer dauerhafte Bewohnbarkeit erwarten. Liegt es in einem Wochenendhausgebiet, in dem dauerhaftes Wohnen unzulässig ist, ist das ein Mangel (LG Kleve, Urt. v. 29.08.2018 – 1 O 94/17).

17. Vorkaufsrecht der Gemeinde: Hält der Verkäufer die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts für wahrscheinlich und verschweigt es, kommt arglistiges Verschweigen in Betracht (OLG Hamburg, Urt. v. 29.05.2024 – 13 U 64/23).

18. Sozialbindung: Die Sozialbindung einer Wohnung ist ein aufklärungspflichtiger Rechtsmangel (BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 165/17).

Angaben im Exposé

19. Wohnfläche: Angaben auf einer Internetseite oder im Exposé werden nicht automatisch zur vereinbarten Beschaffenheit, wenn sie sich nicht in der notariellen Urkunde wiederfinden (BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14). Einzelne Gerichte sehen das bei hinreichend bestimmten Angaben anders (OLG Dresden, Beschl. v. 17.03.2020 – 4 U 2183/19). Für den Verkäufer entscheidend: Bewusst falsche Angaben bleiben eine Täuschung, unabhängig davon, ob sie Vertragsinhalt geworden sind.

Umfeld und Nachbarschaft

20. Wertstoffsammelstelle: Kein Mangel. Der Lärm einer benachbarten Wertstoffsammelstelle ist sozialadäquat hinzunehmen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.01.2020 – I-21 U 46/19).

21. Nachbarstreit: Gewöhnliche Nachbarschaftsstreitigkeiten muss der Verkäufer nicht offenlegen. Aufklärungspflichtig wird es, wenn Nachbarn sich schikanös verhalten und der Käufer damit nicht rechnen muss (BGH, Urt. v. 22.02.1991 – V ZR 299/89; OLG München, Beschl. v. 26.03.2012 – 18 U 3956/11).

Datenraum und Due Diligence

Wer Unterlagen in einem Datenraum bereitstellt, ist damit nicht automatisch von der Aufklärung befreit. Entscheidend ist, ob der Verkäufer erwarten durfte, dass der Käufer die Information dort tatsächlich zur Kenntnis nimmt, etwa im Rahmen einer Due Diligence. Kurzfristig eingestellte oder in der Masse versteckte Dokumente genügen nicht (BGH, Urt. v. 15.09.2023 – V ZR 77/22).

Haftung für den Makler

Der Verkäufer muss sich Wissen und Arglist seines Maklers zurechnen lassen, sobald dieser mehr tut als reine Maklerdienste (§§ 166 Abs. 1, 278 BGB). Das ist der Fall, wenn der Makler die Verhandlungen führt (BGH, Urt. v. 20.02.1967 – III ZR 40/66) oder wegen seiner engen Beziehung zum Verkäufer als dessen Vertrauensperson erscheint (BGH, Urt. v. 08.02.1979 – III ZR 2/77). Beschränkt sich der Makler auf den Nachweis oder die Vermittlung, wird seine Arglist dem Verkäufer nicht zugerechnet (OLG Stuttgart, Beschl. v. 24.01.2011 – 13 U 148/10). Eine Vertretungsmacht ist für die Zurechnung nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 24.11.1995 – V ZR 40/94).

Was Verkäufer daraus mitnehmen sollten

Offenlegen und dokumentieren: Bekannte Mängel gehören schriftlich offengelegt, am besten ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag. Was der Käufer bei Vertragsschluss nachweisbar kannte, kann er später nicht geltend machen (§ 442 Abs. 1 BGB).

Keine Angaben ins Blaue: „Der Keller ist trocken“ nur sagen, wenn es sicher ist. Im Zweifel: „Mir ist nichts bekannt.“

Exposé abstimmen: Was der Makler bewirbt, muss der Verkäufer vertreten können. Das Exposé sollte vor Veröffentlichung geprüft werden.

Unterlagen gezielt übergeben: Gutachten, Rechnungen und Sanierungsnachweise nicht nur bereitstellen, sondern mit Empfangsbestätigung übergeben und auf wesentliche Punkte ausdrücklich hinweisen.

Der sicherste Schutz vor dem Arglistvorwurf entsteht vor dem Notartermin, in der Gestaltung des Kaufvertrags. → Vertragsgestaltung und Prüfung

Wird Ihnen bereits arglistige Täuschung vorgeworfen, zählt jede Frist und jedes Wort gegenüber dem Käufer. → Rücktritt und Anfechtung – Abschnitt für Verkäufer

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Rechtsanwältin Anna Stark, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Stark Immobilienanwälte · Freiburg · bundesweit tätig