Zum 01.01.2024 trat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das erhebliche Änderungen für Eigentümer von Bestands- und Neubauten mit sich bringt. Das GEG verfolgt das Ziel, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu senken, indem es die Nutzung erneuerbarer Energien für Heizsysteme vorschreibt. Vor allem die Anforderungen an Heizungsanlagen, die ab dem 01.01.2024 neu eingebaut werden, stehen im Fokus.

Dieser Artikel erläutert, was das für Sie als Eigentümer einer Immobilie bedeutet, und welche rechtlichen Vorgaben bei der Heizungsmodernisierung und dem Heizungsaustausch zukünftig beachtet werden müssen.

Grundsatz: Weiterbetrieb von Bestandsheizungen

Bestehende Heizungsanlagen dürfen zunächst weiterhin betrieben und repariert werden. Allerdings ist das zentrale Ziel des GEG, dass Heizungen, die neu installiert werden, zu mindestens 65 % durch erneuerbare Energien betrieben werden müssen. Ab dem Jahr 2045 dürfen fossile Brennstoffe wie Öl und Erdgas in Heizungen gar nicht mehr zum Einsatz kommen. Eigentümer müssen daher langfristig planen, wie sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllen.

Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien: Was gilt für Neubauten?

Seit Inkrafttreten des GEG ist die 65 %-Pflicht für alle Neubauten verbindlich. Die Art der Heizung bleibt den Eigentümern grundsätzlich freigestellt, solange diese Vorgabe erfüllt wird. Gemäß § 71 Abs. 2 GEG kann der Eigentümer zwischen verschiedenen Heiztechnologien wählen, darunter Wärmepumpen, solarthermische Anlagen oder Biomasse-Heizungen. Der Nachweis über die Einhaltung der 65 %-Anforderung erfolgt durch einen Energieausweis.

Für Neubauten gilt die 65 %-Pflicht ab sofort in Neubaugebieten. Außerhalb von Neubaugebieten hängt die Regelung von der Größe der Kommune ab:

• In großen Städten (über 100.000 Einwohner) wie Freiburg greift die Pflicht ab dem 01.07.2026.
• In kleineren Kommunen erst ab dem 01.07.2028.

Heizungswechsel bei Bestandsbauten: Übergangsfristen und Nachrüstpflichten

Bestandsheizungen, die vor dem 01.01.2024 installiert wurden, dürfen grundsätzlich bis Ende 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Spätestens danach muss auf biogene oder synthetische Brennstoffe umgestellt werden. Defekte Heizungen können repariert werden, doch bei irreparablen Schäden greift die Austauschpflicht: Wird die Heizung nach dem 01.01.2024 irreparabel defekt, muss eine neue Heizung eingebaut werden, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzt. Es gibt jedoch eine Übergangsfrist von fünf Jahren (bei Gasetagenheizungen bis zu 13 Jahren), um diese Vorgabe zu erfüllen (§ 71i GEG).

Heizkessel-Austausch: Was muss wann ersetzt werden?

Ältere Heizkessel unterliegen strengen Austauschpflichten. Heizkessel, die vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht weiter betrieben werden (§ 72 Abs. 1 GEG). Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, müssen nach spätestens 30 Jahren ersetzt werden (§ 72 Abs. 2 GEG). Ausgenommen sind dabei Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Heizungsanlagen mit sehr niedriger oder hoher Nennleistung (unter 4 oder über 400 Kilowatt). Eine weitere Ausnahme gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Gebäude seit dem 01.02.2002 selbst bewohnen – sie sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer den Heizkessel jedoch innerhalb von zwei Jahren außer Betrieb nehmen (§ 72 Abs. 3 GEG).

Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Für Gebäude mit Wohnungs- oder Teileigentum, die mindestens eine Etagenheizung haben, schreibt das GEG vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bis Ende 2024 einen bevollmächtigten Schornsteinfeger beauftragen muss, um die notwendigen Informationen zur zukünftigen Wärmeversorgung zu erheben (§ 71n Abs. 1 GEG). Diese Informationen sind wichtig, um den Handlungsbedarf zur Erfüllung der 65 %-Vorgabe festzustellen. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, die Eigentümer der jeweiligen Wohnungen zur Mitteilung von Informationen über ihre Heizungsanlagen aufzufordern.

Fernwärme und Bestandsbauten: Abhängigkeit von kommunalen Plänen

Sobald eine Kommune einen Fernwärmeplan aufgestellt hat, sind auch Bestandsbauten betroffen. Ab dem 01.07.2026 müssen alle neu eingebauten Heizungen in Bestandsbauten mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. In Städten wie Freiburg, wo ein solcher Plan bereits existiert, gilt diese Regelung bereits ab diesem Datum. Einbau einer Übergangsheizung, die die 65%-Vorgabe nicht erfüllt, ist gemäß § 71i GEG weiterhin möglich, solange innerhalb von fünf Jahren die 65%-Vorgabe erfüllt wird.

Übergangsfristen bei Heizungsmodernisierungen

Wer seine Heizung bereits vor dem Stichtag 01.01.2024 eingebaut hat, profitiert von großzügigen Übergangsfristen. Die bestehende Heizung kann bis Ende 2044 betrieben werden. Wer seine Heizung frühzeitig modernisiert, kann bis 2028 von einem Modernisierungsbonus profitieren, der stufenweise gesenkt wird.

Für Neubauten und Heizungsmodernisierungen in Bestandsbauten bietet das GEG zahlreiche Optionen, um die 65 %-Vorgabe zu erfüllen, darunter:

1. Anschluss an ein Wärmenetz (§ 71b GEG)
2. Wärmepumpe (§ 71c GEG)
3. Stromdirektheizung (§ 71d GEG)
4. Solarthermie (§ 71e GEG)
5. Nutzung von Biomasse oder Wasserstoff (§§ 71f, 71g GEG)
6. Hybridheizungen (Wärmepumpe kombiniert mit Gas- oder Biomassefeuerung) (§ 71h GEG)

Vermieter: Modernisierungsumlage und Mieterhöhungen

Vermieter können die Kosten für den Heizungsaustausch im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen (§ 555b Nr. 1a BGB). Das GEG sieht vor, dass Mieterhöhungen aufgrund von Heizungserneuerungen auf 8 % der Modernisierungskosten beschränkt sind (§ 559 BGB). Zudem greift eine Kappungsgrenze, sodass die Mieterhöhung nicht mehr als 0,50 €/m² betragen darf.

Bei Einbau einer Wärmepumpe gelten besondere Vorgaben: So dürfen die Kosten nur zu 100 % umgelegt werden, wenn die Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von 2,5 erreicht. Andernfalls sind nur 50 % der Kosten umlegbar (§ 71o GEG).

Fazit

Das neue GEG bringt umfassende Veränderungen für Immobilieneigentümer, insbesondere in Bezug auf die Modernisierung und den Austausch von Heizungen. Wer seine Immobilie zukunftssicher aufstellen möchte, sollte rechtzeitig planen und sich über mögliche Förderungen und Bonusprogramme informieren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit den gesetzlichen Vorgaben auseinanderzusetzen, um unnötige Kosten und Fristüberschreitungen zu vermeiden.

Wenn Sie Fragen zu den Änderungen des GEG oder zur Umstellung Ihrer Heizanlage haben, beraten wir Sie gerne umfassend.