Kurz gesagt: Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, gilt der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer tragen die Provision je zur Hälfte. Verlangt der Makler von einer Seite mehr, ist die Provisionsabrede unwirksam. Und erlässt er einer Seite die Provision, entfällt sie auch für die andere. Höchstrichterlich bestätigt hat das der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21.03.2024 (BGHZ 240, 144 = NZM 2024, 427).
Der Regelfall: der Doppelmakler
Beim Wohnungs- und Hauskauf ist es die Regel, dass derselbe Makler für beide Seiten arbeitet: Er vermittelt dem Verkäufer den Käufer und umgekehrt. Diese sogenannte Doppeltätigkeit regelt § 656c BGB. Danach darf sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags nur so Maklerlohn versprechen lassen, dass sich beide in gleicher Höhe verpflichten.
Wann gilt der Halbteilungsgrundsatz?
Der Halbteilungsgrundsatz gilt, wenn der Käufer Verbraucher ist und das Objekt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist (§§ 656a, 656b BGB). Ein Einfamilienhaus liegt auch dann vor, wenn es eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung enthält. Der Bundesgerichtshof hat das für einen Büroanbau mit rund einem Fünftel der Gesamtfläche bejaht. Maßgeblich ist, ob der Erwerb für den Makler erkennbar den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient (BGH, Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 32/24).
Halbteilung heißt nicht: weniger Provision
Ein verbreitetes Missverständnis: Der Halbteilungsgrundsatz deckelt nicht die Höhe der Provision. Der Makler darf von beiden Seiten je die volle, marktübliche Provision verlangen. Sie muss nur für beide gleich hoch sein. Auch bei nacheinander geschlossenen Maklerverträgen, zuerst mit dem Verkäufer, später mit dem Käufer, ist es zulässig, im zweiten Vertrag dieselbe Provision zu vereinbaren. Eine Grenze setzt erst die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), für die die Gesamtprovision in den Blick zu nehmen ist.
Wenn der Makler zu viel verlangt: Unwirksamkeit
Weicht die Vereinbarung vom Gebot der Gleichbehandlung ab, etwa weil der Käufer die volle Provision tragen soll und der Verkäufer nichts, ist der Maklervertrag unwirksam (§ 656c Abs. 2 S. 1 BGB). Der Käufer kann die Zahlung verweigern, bereits Gezahltes kann er zurückfordern. Für den Makler bedeutet das den Verlust des gesamten Provisionsanspruchs.
Sonderfall: Provisionserlass
Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf die Provision oder ermäßigt er sie, wirkt das auch zugunsten der anderen Seite (§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB). Ein einseitiges Entgegenkommen gegenüber nur einer Partei ist nicht möglich.
Abgrenzung: Wenn der Makler nur für eine Seite arbeitet
Schließt der Makler nur mit einer Partei, meist dem Verkäufer, einen Maklervertrag, und soll der Käufer die Kosten ganz oder teilweise übernehmen, gilt § 656d BGB mit eigenen Voraussetzungen und einer strengen Unwirksamkeitsfolge. Dazu folgt ein gesonderter Beitrag.
Praxistipp
Für Käufer: Lassen Sie sich offenlegen, ob der Makler auch für den Verkäufer tätig ist und welche Provision dort vereinbart wurde. Bei ungleicher Verteilung kann die gesamte Forderung gegen Sie entfallen.
Für Makler: Stimmen Sie beide Maklerverträge von Anfang an auf eine gleich hohe Provision ab und dokumentieren Sie das. Eine ungleich gestaltete Abrede kostet den gesamten Provisionsanspruch. Eine Prüfung Ihrer Vertragsmuster und AGB beugt dem vor.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Rechtsanwältin Anna Stark, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht