Indexklauseln sind in Gewerbemietverträgen Standard. Sie koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex und sollen beide Seiten gegen Geldentwertung absichern. Bislang galt: Hält die Klausel die Vorgaben des Preisklauselgesetzes ein, ist sie sicher. Und selbst wenn nicht, bleibt sie bis zur gerichtlichen Feststellung wirksam.
Diese Sicherheit gibt es nicht mehr. Mit Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass formularmäßige Indexklauseln neben dem Preisklauselgesetz uneingeschränkt der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Hält eine Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam.
Zwei Prüfungsmaßstäbe, zwei Rechtsfolgen
Verstoß nur gegen das Preisklauselgesetz: Die Klausel bleibt nach § 8 PrKG wirksam, bis der Verstoß rechtskräftig festgestellt ist. Die Unwirksamkeit wirkt nur für die Zukunft. Bereits gezahlte Erhöhungen bleiben beim Vermieter.
Verstoß einer AGB-Klausel gegen § 307 BGB: Die Klausel ist von Anfang an unwirksam. § 8 PrKG schützt den Vermieter dann nicht. Alle auf die Klausel gezahlten Erhöhungsbeträge hat der Mieter ohne Rechtsgrund geleistet und kann sie nach Bereicherungsrecht zurückfordern.
Da Gewerbemietverträge fast immer auf vorformulierten Mustern beruhen, ist die zweite Variante der Regelfall.
Der Fall: zwei Fehler in einer Klausel
Ein Mietvertrag über Praxisräume begann am 01.09.2019 und lief mindestens zehn Jahre. Die Indexklausel knüpfte jedoch an den Verbraucherpreisindex vom Mai 2017 an. Zudem hieß es, die Miete ändere sich bei Indexänderung „automatisch“. An anderer Stelle sollte die Änderung erst nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters wirksam werden.
Der BGH beanstandete nicht die automatische Anpassung als solche, sondern zwei konkrete Mängel:
Ausgangsindex vor Mietbeginn: Der Mieter sollte die Inflation zwischen Mai 2017 und September 2019 ausgleichen, obwohl er in dieser Zeit die Räume noch gar nicht nutzte. Das benachteiligt ihn unangemessen.
Widersprüchlicher Mechanismus: „Automatisch“ einerseits, „erst nach Aufforderung“ andererseits. Der Mieter konnte nicht erkennen, ob und ab wann sich seine Miete ändert. Das verletzt das Transparenzgebot.
Was eine wirksame Indexklausel heute leisten muss
Preisrechtlich muss der Vermieter für mindestens zehn Jahre gebunden sein, durch Festlaufzeit oder durch ein Recht des Mieters, den Vertrag auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (§ 3 PrKG). Die Anpassung muss nach oben und nach unten wirken, und die Miete darf sich nicht stärker entwickeln als der Index.
AGB-rechtlich muss der Mieter ohne Auslegungsschwierigkeiten erkennen können:
- welcher Indexwert Ausgangspunkt ist, und zwar der Wert bei Mietbeginn, nicht davor;
- wann verglichen wird und wann die Anpassungsschwelle erreicht ist;
- ob die Anpassung automatisch eintritt oder erklärt werden muss, und zwar eindeutig nur das eine oder das andere;
- ab wann die neue Miete geschuldet ist;
- ob nach jeder Anpassung ein neuer Basiswert gilt.
Eine automatische Gleitklausel ist zulässig, wenn sie in sich widerspruchsfrei ist. Unwirksam wird sie, sobald sie den Automatismus mit einer Aufforderung vermischt, ohne das Verhältnis beider Regelungen zu klären.
Was das für Mieter bedeutet
Mieter sollten ihre Indexklausel prüfen lassen, insbesondere bei Verträgen, deren Ausgangsindex vor dem Mietbeginn liegt oder die zwischen automatischer und erklärter Anpassung schwanken. Ist die Klausel unwirksam, können gezahlte Erhöhungsbeträge zurückgefordert werden. Die Ansprüche verjähren in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt (§§ 195, 199 BGB). Ältere Zahlungen können daher bereits verloren sein. Schnelles Handeln sichert die übrigen.
Was das für Vermieter bedeutet
Vermieter sollten ihre laufenden Verträge und Vertragsmuster jetzt prüfen. Bei unwirksamer Klausel drohen nicht nur Rückzahlungen, sondern auch der Wegfall künftiger Erhöhungen für die gesamte Restlaufzeit. Für Neuverträge gilt: Ausgangsindex zum Mietbeginn, ein eindeutiger Anpassungsmechanismus und keine widersprüchlichen Formulierungen aus alten Mustern.
Abgrenzung zur Wohnraummiete
Das Urteil betrifft Gewerberaummietverträge. Für die Indexmiete im Wohnraum gilt die Sonderregel des § 557b BGB mit eigenen Anforderungen.
Stand: September 2026. Fundstellen: BGH, Urt. v. 11.03.2026 – XII ZR 51/25; Vorinstanz OLG Düsseldorf, Urt. v. 05.06.2025 – 10 U 146/24. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Rechtsanwältin Anna Stark, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Stark Immobilienanwälte · Freiburg · bundesweit tätig
Hinweise zum Entwurf