Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Ihre Rechte als Käufer

Der Kaufpreis ist bezahlt, die Übergabe ist erfolgt – und dann zeigt sich der Schaden: Im Keller steht Wasser, hinter frisch gestrichenen Wänden blüht Schimmel, das Dach ist undicht. Der Verkäufer wusste davon. Gesagt hat er nichts.

Im notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie steht fast immer ein umfassender Gewährleistungsausschluss, oft umschrieben als „gekauft wie gesehen“. Dieser Ausschluss ist wirksam: Für Mängel, von denen der Verkäufer selbst nichts wusste, haftet er nicht.

Für Mängel, die er kannte und verschwiegen hat, haftet er dagegen voll.

Der Gewährleistungsausschluss schützt keinen arglistigen Verkäufer

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und dabei weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Offenbarung nicht oder nicht so geschlossen hätte. Arglistig handelt auch, wer Angaben „ins Blaue hinein“ macht, also etwas als sicher behauptet, ohne es zu wissen, etwa „Der Keller ist trocken.“

Welche Rechte der getäuschte Käufer hat

Der Käufer hat zwei Wege, die unterschiedlich funktionieren.

Weg 1: Mängelrechte trotz Ausschluss (§§ 437, 444 BGB)

• Rücktritt: Der Kaufvertrag wird rückabgewickelt, also Immobilie gegen Kaufpreis.
• Minderung: Der Käufer behält die Immobilie und zahlt einen um den Minderwert reduzierten Kaufpreis.
• Schadensersatz: Ersetzt werden die Kosten der Mangelbeseitigung oder, bei Rückgabe der Immobilie, auch Folgekosten wie Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten.

Zwei Besonderheiten stärken den Käufer im Arglistfall. Erstens muss er dem Verkäufer keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben (BGH, Beschl. v. 08.12.2006 – V ZR 249/05). Das Vertrauen ist zerstört, niemand muss den Täuschenden noch einmal an sein Haus lassen. Zweitens ist der Rücktritt auch bei vergleichsweise geringen Beseitigungskosten möglich. Die Grenze der „unerheblichen Pflichtverletzung“ (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB) greift bei Arglist nicht (BGH, Urt. v. 24.03.2006 – V ZR 173/05, BGHZ 167, 19).

Weg 2: Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB)

Die Anfechtung vernichtet den Kaufvertrag von Anfang an (§ 142 Abs. 1 BGB). Rückabgewickelt wird dann nach Bereicherungsrecht, daneben kommen deliktische Schadensersatzansprüche in Betracht. Für die Anfechtung gilt eine eigene, kurze Frist: ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 Abs. 1, 2 BGB).

Welcher Weg der richtige ist, ist eine taktische Entscheidung, die sich an Fristen, Beweislage und Schadensumfang ausrichtet. Wer sie falsch trifft, kann Ansprüche verschenken. Deshalb gehört sie an den Anfang jeder Prüfung.

Welche Mängel beim Hauskauf häufig verschwiegen werden

Feuchtigkeit und Schimmel: Feuchte Wände werden vor dem Verkauf überstrichen, frühere Wassereintritte nicht erwähnt. Behoben wurde das Symptom, die Ursache besteht fort.

Dach: Undichte Stellen werden als Kleinigkeit dargestellt, tatsächlich ist eine umfassende Erneuerung fällig. Die Kosten liegen schnell im fünf- bis sechsstelligen Bereich.

Schadstoffe wie Asbest: Asbesthaltige Bauteile sind unauffällig, solange niemand an sie herangeht. Wer weiß, dass der Käufer umbauen will, und die Belastung verschweigt, verschiebt eine teure Sanierung auf den Käufer.

Nicht genehmigte Wohnflächen: Das ausgebaute Dachgeschoss oder der Kellerraum wird im Exposé als Wohnraum geführt, eine Baugenehmigung für die Wohnnutzung gibt es nicht. Aus der Vierzimmerwohnung wird rechtlich eine Dreizimmerwohnung.

Die halbe Wahrheit: „Da war mal etwas, das ist aber behoben.“ Wer einen bekannten Mangel verharmlost oder nur teilweise offenlegt, täuscht ebenso wie derjenige, der ganz schweigt.

Die zentrale Hürde: Die Arglist muss bewiesen werden

Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Das ist eine innere Tatsache, sie wird über Indizien bewiesen:

• Handwerkerrechnungen, Kostenvoranschläge und Gutachten aus der Zeit des Verkäufers
• Exposés und frühere Verkaufsanzeigen mit abweichenden Angaben
• Aussagen von Nachbarn, Mietern oder Handwerkern
• Sachverständigengutachten zum Alter des Schadens und zu Spuren früherer „Kosmetik“
• E-Mails, Nachrichten und Fotos aus der Verkaufsphase

Je früher diese Beweise gesichert werden, desto stärker ist die Position.

Und wenn der Käufer den Mangel hätte erkennen können?

Hier irren viele, auch viele Verkäufer. Nach § 442 Abs. 1 BGB verliert der Käufer seine Rechte nur, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss tatsächlich kannte. Hat er ihn lediglich grob fahrlässig übersehen, schadet ihm das bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht (§ 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Der Einwand „Das hätten Sie bei der Besichtigung doch sehen müssen“ läuft gegenüber dem arglistigen Verkäufer ins Leere.

Offenbaren muss der Verkäufer allerdings nur, was der Käufer bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres selbst erkennt. Was offen zutage liegt, muss niemand eigens ansprechen.

Die Fristen

• Mängelrechte: Bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Käufer von Mangel und Täuschung erfährt (§ 438 Abs. 3 S. 1, §§ 195, 199 BGB). Bei Gebäuden tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe ein (§ 438 Abs. 3 S. 2 BGB).
• Anfechtung: ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 BGB).

Was Sie jetzt tun sollten

Nicht mit dem Verkäufer verhandeln: Jede Aussage, jedes Zugeständnis und jede „gütliche Lösung“ kann die spätere Beweislage verschlechtern.

Alles dokumentieren: Fotos der Schäden, Exposé, Besichtigungsnotizen, E-Mails, Nachrichten, Übergabeprotokoll.

Fristen sichern: Die Anfechtungsfrist von einem Jahr läuft ab Entdeckung, nicht ab Kauf.

Rechtsanwaltliche Prüfung: Ob Arglist beweisbar ist und welcher Weg die meisten Ansprüche sichert, entscheidet sich am Anfang, nicht im Prozess.

Besser: vor dem Notartermin

Viele dieser Streitfälle lassen sich vermeiden. Was der Verkäufer im Exposé oder bei der Besichtigung zusichert, gehört als Beschaffenheitsvereinbarung in den notariellen Kaufvertrag. Dann muss der Käufer im Streitfall keine Arglist beweisen, sondern nur, dass die vereinbarte Beschaffenheit fehlt. Notariellen Kaufvertrag prüfen lassen

Häufige Fragen

Gilt der Gewährleistungsausschluss auch bei arglistiger Täuschung?
Nein. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Muss ich dem Verkäufer erst Gelegenheit zur Reparatur geben?
Nein. Bei arglistigem Verschweigen ist eine Frist zur Nacherfüllung entbehrlich (BGH, Beschl. v. 08.12.2006 – V ZR 249/05).

Verliere ich meine Rechte, wenn ich den Mangel bei der Besichtigung hätte erkennen können?
Nein, nicht gegenüber einem arglistigen Verkäufer. Nur wer den Mangel tatsächlich kannte, verliert seine Rechte (§ 442 Abs. 1 BGB).

Was ist der Unterschied zwischen Rücktritt und Anfechtung?
Der Rücktritt ist ein Mängelrecht und wickelt den Vertrag ab. Die Anfechtung beseitigt den Vertrag von Anfang an und unterliegt einer Frist von einem Jahr ab Entdeckung der Täuschung.

Wie lange habe ich Zeit?
Für die Anfechtung ein Jahr ab Entdeckung. Für Mängelrechte drei Jahre ab Ende des Jahres der Kenntnis, bei Gebäuden nicht vor fünf Jahren ab Übergabe.

Kann ich zurücktreten, auch wenn die Reparatur vergleichsweise günstig wäre?
Ja. Bei arglistiger Täuschung scheidet die Einschränkung wegen einer unerheblichen Pflichtverletzung aus (BGH, Urt. v. 24.03.2006 – V ZR 173/05).

Rechtsanwältin Anna Stark

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 

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