Kaufvertrag prüfen lassen — Rechtsanwalt für Immobilienkaufverträge
Die Übertragung einer Immobilie — Haus, Eigentumswohnung, Gewerbeobjekt oder land- und forstwirtschaftliche Fläche — bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar beurkundet, er berät aber keine Seite einseitig: Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und darf die Interessen einer Partei nicht gegen die andere vertreten. Wer wissen will, ob der Entwurf seine Interessen abbildet, braucht dafür einen eigenen Rechtsanwalt.
Sie haben zwei Wochen Zeit — nutzen Sie sie
Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Entwurf dem Verbraucher zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG). Diese Frist ist nicht dazu da, den Termin zu verschieben, sondern dazu, den Entwurf prüfen zu lassen.
Auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Vorschrift gilt: Nach der Beurkundung lässt sich nichts mehr ändern. Jede Korrektur kostet dann eine erneute Beurkundung — und die Zustimmung der Gegenseite, die sie nach Vertragsschluss nicht mehr geben muss.
Grundstückskaufvertrag prüfen: worauf es ankommt
Ein Immobilienkaufvertrag regelt weit mehr als Kaufpreis und Eigentumsübergang. Diese Punkte prüfen wir in jedem Entwurf:
1. Vertragsparteien
Die Parteien müssen eindeutig bestimmt sein. Besondere Aufmerksamkeit erfordern Fälle, in denen der Verkäufer nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist — etwa in der Erbengemeinschaft. Bei Gesellschaften ist die Vertretungsbefugnis zu prüfen, bei minderjährigen Beteiligten zusätzlich die familiengerichtliche Genehmigung (§ 1850 BGB).
2. Kaufgegenstand
Grundstück, wesentliche Bestandteile und Zubehör müssen klar beschrieben sein. Bei noch zu vermessenden Teilflächen ist besondere Sorgfalt geboten: Solange das Grundstück nicht vermessen ist, steht die endgültige Fläche nicht fest — die Regelung, wie sich Abweichungen auf den Kaufpreis auswirken, gehört in den Vertrag.
3. Beschaffenheit der Immobilie
Der praktisch wichtigste Punkt für Käufer. Was im Exposé stand, was der Makler erklärt und was der Verkäufer bei der Besichtigung zugesagt hat, bindet den Verkäufer nur, wenn es als Beschaffenheit in die Urkunde aufgenommen wird (§ 434 BGB). Steht es nicht im Vertrag, hilft es Ihnen später nicht — auch dann nicht, wenn es schriftlich vorliegt.
4. Kaufpreis und Fälligkeit
Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen für die Altlasten des Verkäufers im Grundbuch, gegebenenfalls Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Wir prüfen, ob diese Voraussetzungen vollständig geregelt sind — sie sind Ihre Sicherheit dafür, dass Sie nicht zahlen, bevor der Eigentumserwerb gesichert ist.
Für Verkäufer ist die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung von Bedeutung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO): Zahlt der Käufer nicht, können Sie unmittelbar aus der Urkunde vollstrecken, ohne zuvor klagen zu müssen.
5. Übergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel
Mit der Übergabe geht die Gefahr auf den Käufer über (§ 446 BGB). Ab diesem Zeitpunkt trägt er die Lasten — Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung — und zieht die Nutzungen, etwa laufende Mieten. Der Vertrag muss den Zeitpunkt eindeutig bestimmen und regeln, wie mit Mietkautionen und laufenden Betriebskostenabrechnungen umzugehen ist.
6. Belastungen und Rechte Dritter
Grundschulden, Wohnungs- und Nießbrauchrechte, Wegerechte, Erbbaurechte: Was in Abteilung II und III des Grundbuchs steht, muss entweder gelöscht oder vom Käufer bewusst übernommen werden. Dazu kommen Lasten, die nicht im Grundbuch stehen — Erschließungsbeiträge, Anliegerleistungen, Denkmalschutzauflagen.
7. Mängel und Haftungsausschluss
Bei Bestandsimmobilien wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist wirksam — aber er greift nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB).
Für Verkäufer folgt daraus: Der beste Schutz vor einem späteren Arglistvorwurf ist die dokumentierte Offenlegung. Was Sie dem Käufer nachweisbar mitgeteilt haben, kann er später nicht als verschwiegenen Mangel geltend machen (§ 442 BGB). Wir erarbeiten mit Ihnen, welche Umstände offenbarungspflichtig sind und wie die Offenlegung in der Urkunde zu dokumentieren ist.
8. Steuerliche Aspekte der Vertragsgestaltung
Die Gestaltung des Kaufvertrags hat unmittelbare steuerliche Folgen. Praktisch bedeutsam ist vor allem die Grunderwerbsteuer: Wird mitverkauftes Zubehör — Einbauküche, Markise, Gartengeräte — im Vertrag gesondert ausgewiesen und bewertet, unterliegt dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer (§ 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 GrEStG). Bei vermieteten Objekten kommt die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits, Gebäude andererseits hinzu, weil nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist.
Wir berücksichtigen diese Punkte bei der Vertragsgestaltung. Wo die Gestaltung eine steuerliche Beratung im engeren Sinne erfordert, arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater zusammen.
Warum der Notar das nicht leistet
Die Beurkundung durch den Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, und der Notar belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts. Was er nicht tut: prüfen, ob der Vertrag für Sie günstig ist. Als unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs. 1 S. 2 BNotO) darf er die Interessen einer Seite nicht gegen die andere vertreten.
Der Entwurf stammt zudem in aller Regel aus der Feder des Notars, den die Gegenseite beauftragt hat — üblicherweise der Verkäufer oder der Makler. Das macht den Entwurf nicht unfair, aber es bedeutet, dass niemand ihn mit Ihren Augen gelesen hat.
So läuft die Prüfung ab
Sie schicken uns den Kaufvertragsentwurf. Per E-Mail. Mehr brauchen wir zunächst nicht.
Sie erhalten ein Angebot. Wir sehen den Entwurf durch und nennen Ihnen den Preis, bevor wir tätig werden. Erst wenn Sie zustimmen, beginnt die Prüfung.
Wir prüfen und melden uns. In der Regel innerhalb von drei Werktagen erhalten Sie eine schriftliche Stellungnahme. Jede relevante Klausel des Entwurfs wird nach einem Ampelsystem bewertet:
Grün — die Regelung ist für Sie unbedenklich und entspricht der üblichen Vertragspraxis.
Gelb — die Regelung ist wirksam, aber für Sie ungünstig oder unvollständig. Eine Nachverhandlung ist sinnvoll, der Vertrag ist auch ohne Änderung tragbar.
Rot — die Regelung begründet ein erhebliches wirtschaftliches oder rechtliches Risiko. Hier raten wir von der Beurkundung ab, solange nicht nachverhandelt wurde.
Sie sehen damit auf einen Blick, wo Handlungsbedarf besteht und wo nicht — und gehen nicht mit einem Gefühl, sondern mit einer Einschätzung in den Notartermin.
Wir besprechen das Ergebnis. Telefonisch oder in einem Termin — Sie entscheiden, wie Sie weiter vorgehen.
Wünschen Sie anschließend die Formulierung konkreter Änderungen, die Kommunikation mit dem Notar oder die Verhandlung mit der Gegenseite, vereinbaren wir das gesondert.
Nach dem Vertragsschluss
Treten später Probleme auf — Zahlungsverzug, Mängel, Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung — vertreten wir Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Mehr dazu: Mängel beim Hauskauf und Rücktritt und Anfechtung (Rückabwicklung)