Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass der Verkäufer Wesentliches verschwiegen hat. Die Frage ist dann nicht mehr, ob ein Mangel vorliegt, sondern ob Sie den Kauf rückgängig machen können — und ob das wirtschaftlich sinnvoll ist.
Für die Lösung vom Vertrag gibt es zwei Wege: den Rücktritt und die Anfechtung. Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen, unterschiedliche Fristen und unterschiedliche Folgen. Welcher Weg der richtige ist, entscheidet sich im Einzelfall — häufig ist es die Kombination beider.
Die Frist, die zuerst abläuft
Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss binnen eines Jahres erklärt werden, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Täuschung entdeckt haben (§ 124 Abs. 1, 2 BGB). Das ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist: Sie lässt sich nicht hemmen, und nach ihrem Ablauf ist die Anfechtung endgültig ausgeschlossen. Unabhängig davon endet die Anfechtungsmöglichkeit zehn Jahre nach Abgabe der Erklärung (§ 124 Abs. 3 BGB).
Für die Mängelrechte einschließlich des Rücktritts gilt: fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 lit. a BGB), bei arglistigem Verschweigen drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie den Mangel entdeckt haben (§§ 438 Abs. 3, 195, 199 Abs. 1 BGB).
Die Anfechtungsfrist ist damit die kürzeste und die unerbittlichste. Wer nach Entdeckung erst Gutachten einholt und mit dem Verkäufer verhandelt, hat sie regelmäßig verstreichen lassen, bevor er zum Rechtsanwalt geht.
I. Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Voraussetzungen
Der Rücktritt setzt einen Sachmangel voraus — eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 BGB) — und grundsätzlich den erfolglosen Ablauf einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung (§ 437 Nr. 2 i.V.m. § 323 Abs. 1 BGB).
Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn sie unmöglich ist (§ 275 BGB) oder wenn sie dem Käufer unzumutbar ist (§ 440 BGB). Bei arglistigem Verschweigen ist die Unzumutbarkeit regelmäßig zu bejahen — wer einen Mangel bewusst verschwiegen hat, dem muss der Käufer keine Gelegenheit zur Nachbesserung geben.
Erheblichkeit
Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat für das Kaufrecht als Orientierung entwickelt, dass ein Mangel in der Regel unerheblich ist, wenn die Mängelbeseitigungskosten fünf Prozent des Kaufpreises nicht übersteigen (BGH, Urteil vom 28.05.2014 – VIII ZR 94/13).
Dieser Richtwert ist eine Orientierung, keine feste Grenze — insbesondere bei arglistigem Verschweigen wird die Erheblichkeit regelmäßig unabhängig von der Kostenhöhe bejaht.
Rechtsfolgen
Mit dem Rücktritt wandelt sich der Vertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis: Sie geben die Immobilie zurück, der Verkäufer den Kaufpreis (§ 346 Abs. 1 BGB).
Dabei sind gegenzurechnen:
- Nutzungsersatz. Sie müssen sich die gezogenen Nutzungen anrechnen lassen — bei selbstgenutztem Wohneigentum den Wohnvorteil, bei vermieteten Objekten die vereinnahmten Mieten (§ 346 Abs. 1 BGB). Bei mehrjähriger Nutzung ist das ein erheblicher Gegenposten, der in die wirtschaftliche Abwägung gehört.
- Verwendungsersatz. Notwendige Verwendungen sind Ihnen zu ersetzen (§ 347 Abs. 2 S. 1 BGB), andere Aufwendungen nur, soweit der Verkäufer durch sie bereichert ist.
Die Rückübertragung des Eigentums erfolgt durch erneute Auflassung und Eintragung im Grundbuch und bedarf ihrerseits der notariellen Form.
II. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Voraussetzungen
Wer durch arglistige Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt worden ist, kann diese anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Erforderlich sind:
Täuschung über eine Tatsache — durch aktive Falschangabe oder durch Verschweigen eines Umstands, über den der Verkäufer hätte aufklären müssen. Eine Offenbarungspflicht besteht für Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar von Bedeutung sind: Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall, statische Probleme, Altlasten, aber auch rechtliche Umstände wie ungenehmigte Bauten oder anstehende Erschließungsbeiträge.
Arglist — der Verkäufer muss den Umstand gekannt oder zumindest für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen haben, dass der Käufer ihn nicht kennt. Fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.
Kausalität — die Täuschung muss für den Vertragsschluss ursächlich gewesen sein.
Rechtsfolgen
Die wirksame Anfechtung macht den Vertrag von Anfang an nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB). Die beiderseits erbrachten Leistungen sind nach Bereicherungsrecht zurückzugewähren (§§ 812 ff. BGB); auch hier ist der Wert der gezogenen Nutzungen herauszugeben (§ 818 Abs. 1 BGB).
Daneben besteht ein Anspruch auf Schadensersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) — ersatzfähig sind Gutachterkosten, Finanzierungskosten, Umzugskosten und weitere Vermögensschäden.
Nebenkosten
Die gezahlte Grunderwerbsteuer wird auf Antrag nicht erhoben beziehungsweise erstattet, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird (§ 16 GrEStG). Die Frist ist zu beachten; der Antrag ist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.
Bei der Maklerprovision ist zu unterscheiden: Wird der Kaufvertrag wirksam angefochten, entfällt der Provisionsanspruch, weil es am wirksamen Hauptvertrag fehlt. Beim Rücktritt bleibt der Provisionsanspruch dagegen grundsätzlich bestehen — der Vertrag war wirksam zustande gekommen. Ein Rückforderungsanspruch gegen den Makler setzt dann voraus, dass dieser selbst pflichtwidrig gehandelt hat.
Verhältnis zu den Mängelrechten
Die Anfechtung nach § 123 BGB steht neben den kaufrechtlichen Mängelrechten; der Käufer kann wählen. Die Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums (§ 119 Abs. 2 BGB) ist nach Gefahrübergang dagegen ausgeschlossen, weil sie die Wertungen des Gewährleistungsrechts unterlaufen würde.
III. Die Beweislast — der eigentliche Streitpunkt
Der Käufer trägt die Beweislast für die Täuschung, für die Kenntnis des Verkäufers und für die Ursächlichkeit. Das ist die Hürde, an der Verfahren scheitern, nicht die Rechtslage.
Beweismittel sind in der Praxis: Exposé und Verkäuferangaben, Schriftverkehr und Nachrichten aus der Verhandlungsphase, Protokolle der Besichtigungen, Aussagen von Voreigentümern, Nachbarn und Handwerkern, frühere Gutachten, Rechnungen über durchgeführte Arbeiten. Häufig entscheidet sich der Fall an der Frage, ob der Verkäufer den Mangel bereits einmal notdürftig hat beheben lassen.
Wir prüfen Ihre Beweislage, bevor wir die Anfechtung erklären — eine unbegründete Anfechtung kann Schadensersatzansprüche der Gegenseite auslösen.
IV. Für Verkäufer: Abwehr von Rücktritt und Anfechtung
Der Vorwurf der arglistigen Täuschung ist der einzige Weg, auf dem ein Käufer den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss überwinden kann (§ 444 BGB). Entsprechend häufig wird er erhoben, und entsprechend selten trägt er.
Ansatzpunkte der Verteidigung:
Wirksamer Haftungsausschluss. Er ist zulässig und greift, solange keine Arglist und keine Beschaffenheitsgarantie vorliegt.
Nachweis der Offenlegung. Was Sie dem Käufer nachweisbar mitgeteilt haben, kann er nicht als verschwiegenen Mangel geltend machen (§ 442 Abs. 1 BGB).
Fehlende Arglist. Sie müssen den Mangel gekannt haben. Wer von einem Schaden selbst nichts wusste — etwa, weil er das Objekt in diesem Zustand erworben hat —, handelt nicht arglistig.
Fristablauf. Die Anfechtungsfrist des § 124 BGB ist eine Ausschlussfrist. Ist sie abgelaufen, ist die Anfechtung unabhängig von der Begründetheit ausgeschlossen. Für die Mängelrechte gelten die Fristen des § 438 BGB.
Erheblichkeit. Beim Rücktritt scheidet die Rückabwicklung aus, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB).
Was wir für Sie tun
Wir prüfen zuerst, welcher Weg trägt — und ob die Rückabwicklung nach Abzug des Nutzungsersatzes wirtschaftlich das bessere Ergebnis bringt als Minderung oder Schadensersatz. Diese Rechnung machen wir vor der Beauftragung, nicht danach.
Anschließend erklären wir Anfechtung oder Rücktritt fristwahrend, führen die außergerichtliche Auseinandersetzung und vertreten Sie im Verfahren — deutschlandweit, in allen Instanzen.
Wenn die Lösung vom Vertrag nicht trägt, bleiben Kaufpreisminderung und Schadensersatz.
Mehr dazu: Mängel beim Hauskauf