Maklerrecht

Das Maklerrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Maklern und ihren Auftraggebern – sei es beim Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf von Immobilien. Der Makler übernimmt eine zentrale Funktion im Wirtschaftsleben, da er als Vermittler zwischen Angebot und Nachfrage agiert und so den Markt für Immobilien strukturiert und transparent macht. Aufgrund dieser Vermittlungsfunktion und seiner Bedeutung im Immobiliengeschäft ist das Maklerrecht von großer Bedeutung und unterliegt immer wieder rechtlichen Anpassungen und Weiterentwicklungen.

I. Die Funktion des Maklers und seine Rolle im Immobilienmarkt

Der Makler übernimmt die Rolle eines Informationsvermittlers. Seine Aufgabe besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzubringen, indem er unbekannte Vertragsmöglichkeiten aufdeckt oder einen Vertragsschluss zwischen zwei Parteien fördert. Dabei ist der Makler eine „Informationszentrale“ und spielt im Umsatzgeschäft eine bedeutende Rolle. Die Makler sind Sammelstellen für Informationen und tragen erheblich zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei, indem sie Kauf- und Mietinteressenten mit Verkäufern oder Vermietern zusammenbringen (vgl. Hamm, Maklerrecht, 8. Aufl. 2023, Rn. 1-2).

Der Gesetzgeber erkennt diese Funktion des Maklers ausdrücklich an und hat sich gegen ein Berufsverbot ausgesprochen, obwohl in den 1970er Jahren derartige Forderungen laut wurden. Die damalige Bundesregierung (18. Legislaturperiode) griff das Thema im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD auf und forderte anstelle eines Verbots die Einführung von Mindestanforderungen, wie z. B. eines Sachkundenachweises und einer Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler und -verwalter. Seit dem 1. August 2018 müssen Immobilienmakler einen Sachkundenachweis erbringen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen (§ 34c GewO), um die erforderliche gewerberechtliche Erlaubnis zu erhalten.

II. Maklerverträge und die Provisionspflicht

Maklerverträge sind besondere Dienstleistungsverträge, bei denen der Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses eine Provision erhält (§ 652 BGB). Es gibt dabei grundsätzlich zwei Arten von Maklern:

1. Nachweismakler: Der Nachweismakler schuldet lediglich den Hinweis auf eine Möglichkeit, einen Vertrag zu schließen, beispielsweise die Angabe eines potenziellen Käufers oder Mieters.
2. Vermittlungsmakler: Dieser Typ Makler wird tätig, um den Vertragsschluss aktiv zu fördern, indem er zwischen den Vertragsparteien vermittelt.

Für die Entstehung eines Provisionsanspruchs ist es notwendig, dass die Tätigkeit des Maklers zumindest mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags war. Wird dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit allerdings bereits anderweitig bekannt, entfällt der Provisionsanspruch.

Ein immer wieder auftretendes Problem besteht darin, dass Makler teilweise unberechtigte Provisionsansprüche stellen, die von Kunden aufgrund mangelnder Rechtskenntnisse beglichen werden. Diese Problematik wird in der Praxis häufig gesehen, da etwa die Hälfte aller Immobiliengeschäfte über einen Makler abgewickelt werden.

III. Entwicklung des Maklerrechts seit dem BGB

Das Maklervertragsrecht hat sich seit der Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stetig weiterentwickelt. Ursprünglich wurde das Grundstück zunehmend als veräußerbares Gut angesehen, und dem Makler kam die Rolle zu, Planlosigkeit zu überwinden und Informationen zu bündeln, um Angebot und Nachfrage zusammenzubringen. Über die Jahre wuchsen dem Makler jedoch auch umfangreiche Beratungspflichten zu, besonders bei der Fremdfinanzierung von Immobilien.

Diese zunehmenden Pflichten und die hohe Bedeutung des Maklerwesens führten zu einem Wildwuchs an Vertragsgestaltungen, der wiederum zu einer Vielzahl von Gerichtsentscheidungen und zum Entstehen eines umfangreichen Richterrechts im Bereich des Maklerrechts führte. So lassen sich viele Grundsätze des heutigen Maklerrechts auf richterliche Entscheidungen zurückführen.

Im Rahmen der Reform des Schuldrechts 2002 wurden die allgemeinen Vorschriften zum Maklervertrag (§§ 652–655 BGB) in verschiedene Untertitel aufgeteilt, wie etwa die Regelungen zur Darlehensvermittlung (§§ 655a–655e BGB). Eine entscheidende Neuerung kam im Jahr 2012 mit dem Gesetz zur Optimierung der Geldwäscheprävention, das neue Sorgfaltspflichten für Makler einführte (z. B. Identifizierungs- und Meldepflichten bei Immobilientransaktionen).

Eine weitere bedeutende Änderung erfolgte durch die Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie 2011/83/EU im Jahr 2014, die das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge neu regelte. Besonders relevant für Makler ist die Erweiterung des Begriffs „außerhalb von Geschäftsräumen“, was direkte Auswirkungen auf das Widerrufsrecht von Maklerverträgen hatte. Ein Verbraucher kann sein Widerrufsrecht verlieren, wenn der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht hat und der Kunde dem ausdrücklich zugestimmt hat (§ 312b BGB).

IV. Neuregelungen des Maklerrechts und das Bestellerprinzip

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 trat das Bestellerprinzip in Kraft, das eine deutliche Veränderung für Maklerverträge zur Wohnungsvermittlung mit sich brachte. Seitdem muss die Provision derjenige zahlen, der den Makler bestellt hat – in der Regel der Vermieter. Zuvor war es üblich, dass der Mieter diese Kosten trug, obwohl er den Makler häufig nicht selbst beauftragt hatte.

Am 23. Dezember 2020 trat eine weitere wichtige Reform in Kraft, die neue Bestimmungen zum Maklerrecht im BGB einführte (§§ 656a–656d BGB). Diese Reform brachte den sogenannten Halbteilungsgrundsatz, wonach bei einem Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen. Dies gilt auch bei der Doppeltätigkeit des Maklers. Der Halbteilungsgrundsatz ist zwingend und kann nicht vertraglich abgeändert werden (§ 656d BGB).

V. Unsere Expertise: Umfassende Beratung und Vertragsgestaltung für Maklerunternehmen

Als spezialisierte Kanzlei im Bereich des Immobilienrechts, insbesondere im Maklerrecht, vertreten wir einige der größten regionalen Maklerunternehmen. Unsere umfassende Erfahrung in der Gestaltung und Prüfung von Maklerverträgen hilft unseren Mandanten, ihre Provisionsansprüche rechtlich abzusichern. Eine präzise Vertragsgestaltung ist unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und die Grundlage für eine klare Provisionsregelung zu schaffen.

Unsere Dienstleistungen umfassen:

• Umfassende Vertragsgestaltung: Wir gestalten Maklerverträge so, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Provisionssicherung geschaffen werden. Dazu gehört die präzise Formulierung der Provisionsklauseln und die Sicherstellung, dass alle notwendigen Voraussetzungen für die Provisionspflicht erfüllt sind.
• Absicherung der Maklerprovision: Eine unserer Kernkompetenzen ist die rechtssichere Gestaltung von Provisionsansprüchen. Wir arbeiten eng mit Maklerunternehmen zusammen, um sicherzustellen, dass ihre Provisionsansprüche gegenüber Käufern und Verkäufern durch klare Vertragsregelungen und transparente Bedingungen abgesichert sind.
• Geltendmachung und Abwehr von Provisionsforderungen: In Streitfällen vertreten wir sowohl Makler als auch Kunden. Dabei unterstützen wir Makler bei der Durchsetzung ihrer Provisionsansprüche und verteidigen Auftraggeber gegen unberechtigte Forderungen. Unsere Expertise in der Abwehr und Geltendmachung von Provisionsansprüchen garantiert eine effiziente Lösung von Konflikten, sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.

Wir verstehen die besonderen Herausforderungen, denen sich Maklerunternehmen in einem zunehmend reglementierten Marktumfeld stellen müssen, und bieten unseren Mandanten umfassende juristische Beratung, um ihre Interessen zu wahren.

VI. Rechtspolitische Diskussion und Zukunft des Maklerrechts

Obwohl es in den letzten Jahren einige Teilreformen gab, steht eine umfassende Gesamtreform des Maklerrechts weiterhin aus. Der Gesetzgeber hat bisher keinen zufriedenstellenden Ausgleich zwischen den berechtigten Interessen der Makler und ihrer Kunden geschaffen. Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber diese umfassende Reform in naher Zukunft in Angriff nehmen wird.

Fazit

Das Maklerrecht ist ein vielschichtiges und sich ständig weiterentwickelndes Rechtsgebiet, das sowohl den Maklern als auch ihren Kunden umfassende Rechte und Pflichten auferlegt. Besonders in den letzten Jahren hat der Gesetzgeber verschiedene Reformen durchgeführt, die sowohl den Verbraucherschutz als auch die Professionalität im Maklerwesen fördern sollen. Für Maklerkunden ist es unerlässlich, sich über ihre Rechte im Klaren zu sein, insbesondere in Bezug auf Provisionsforderungen und Widerrufsrechte.

Als spezialisierte Kanzlei im Maklerrecht bieten wir unseren Mandanten nicht nur eine umfassende Beratung, sondern auch eine maßgeschneiderte Vertragsgestaltung, um ihre Provisionsansprüche rechtlich abzusichern. Wir kennen uns aus in der Durchsetzung sowie Abwehr von Provisionsforderungen und unterstützen Sie dabei, Ihre Interessen erfolgreich zu vertreten.