Gewerbemietverhältnisse laufen über Jahre und binden erhebliche wirtschaftliche Werte. Anders als in der Wohnraummiete gibt es kaum zwingendes Recht: Was im Vertrag steht, gilt — auch dann, wenn es für eine Seite ungünstig ist.
Wir gestalten und prüfen Gewerbemietverträge und vertreten Vermieter und Mieter in der Auseinandersetzung.
Was das Gewerbemietrecht vom Wohnraummietrecht unterscheidet
Kein Kündigungsschutz. Die Kündigungsfristen sind frei vereinbar, ein sozialer Kündigungsschutz besteht nicht.
Keine Begrenzung der Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung gilt nicht zwingend. Umlagefähig sind auch Verwaltungskosten, Centermanagement und Instandhaltungsanteile — wenn sie im Vertrag eindeutig bezeichnet sind.
Keine Mietpreisbindung. Mieterhöhung, Staffel- und Indexmiete sind frei gestaltbar, begrenzt durch das Preisklauselgesetz.
Weitgehende Übertragung von Pflichten. Instandhaltung und Instandsetzung können auf den Mieter übertragen werden — bei Formularverträgen allerdings nur in den Grenzen der AGB-Kontrolle.
Diese Gestaltungsfreiheit ist der Grund, weshalb der Vertrag über den wirtschaftlichen Erfolg des Mietverhältnisses entscheidet.
Neu seit 2025: Textform statt Schriftform
Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform (§§ 578 Abs. 1 S. 2, 550, 126b BGB). Zum 1. Januar 2026 ist die Übergangsregelung für Altverträge ausgelaufen — auch sie unterliegen jetzt nur noch dem Textformgebot.
Die Folge: Die Kündigung wegen Schriftformmangels, jahrzehntelang das wirksamste Mittel, sich vorzeitig aus einem langfristigen Vertrag zu lösen, steht nicht mehr zur Verfügung.
Damit ist die Formfrage aber nicht erledigt. § 550 BGB gilt fort, lediglich die Formanforderung wurde abgesenkt. Ob die von der Rechtsprechung entwickelte Einheit der Urkunde auch bei Textform gewahrt sein muss und welche Anforderungen an eine einheitliche digitale Urkunde zu stellen sind, ist ungeklärt — eine höchstrichterliche Entscheidung steht aus. Wer Nachträge per E-Mail vereinbart, sollte das nicht ohne Prüfung tun.
Vertragsgestaltung: worauf es ankommt
Laufzeit und Verlängerungsoptionen — Festlaufzeit, Optionsrechte, Ausübungsfristen und die Frage, wer die Option ausübt.
Mietzweck und Betriebspflicht — Der Mietzweck bestimmt, was der Mieter in den Räumen tun darf. Zu eng gefasst, blockiert er jede Umnutzung; zu weit, verliert der Vermieter die Kontrolle über den Branchenmix. Eine Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, das Geschäft tatsächlich zu betreiben — im Einzelhandel von erheblicher Bedeutung.
Konkurrenzschutz — Ohne ausdrückliche Regelung gilt der vertragsimmanente Konkurrenzschutz, dessen Reichweite regelmäßig streitig ist. Die vertragliche Klarstellung erspart den Streit.
Betriebskostenumlage — Jede Kostenart muss benannt sein; eine pauschale Verweisung auf „alle Nebenkosten" trägt nicht. Bei Formularverträgen ist zusätzlich die Transparenzkontrolle zu beachten, insbesondere bei Verwaltungskosten und Instandhaltungsumlagen.
Instandhaltung und Instandsetzung — Die Übertragung auf den Mieter ist möglich, in Formularverträgen aber begrenzt: Eine Überwälzung ohne Kostenobergrenze, die auch Dach und Fach erfasst, hält der AGB-Kontrolle nicht stand.
Wertsicherung — Indexklauseln unterliegen dem Preisklauselgesetz. Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass die Miete über Jahre nicht angepasst werden kann.
Sicherheiten — Kaution, Bürgschaft oder Patronatserklärung, und die Frage, was bei Insolvenz des Mieters davon bleibt.
Rückgabezustand — Was bei Vertragsende geschuldet ist: Rückbau von Einbauten, Renovierung, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Die typischen Streitfälle
Mietminderung wegen Mängeln. Ein formularmäßiger Ausschluss des Minderungsrechts ist auch in der Gewerbemiete nur eingeschränkt zulässig. In der Praxis geht es um Feuchtigkeit, Heizungsausfall, Baulärm aus Nachbarflächen und — seit einigen Jahren — um die Frage, wer das Risiko behördlicher Nutzungsbeschränkungen trägt.
Betriebskostenabrechnung. Umlagefähigkeit einzelner Positionen, Verteilerschlüssel, Abrechnungsfristen und die Frage, ob der Mieter Belegeinsicht verlangen kann.
Kündigung. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, ordentliche Kündigung bei unbefristeten Verhältnissen, Streit über wirksam ausgeübte Optionen.
Rückgabe. Am Vertragsende entzündet sich der Streit regelmäßig am Rückbau und am Zustand der Flächen.
Wie wir arbeiten
Wir gestalten Gewerbemietverträge für Vermieter und prüfen sie für Mieter — in beiden Rollen mit demselben Blick darauf, wo ein Vertrag in fünf Jahren Probleme macht.
In der Auseinandersetzung prüfen wir zuerst, was der Vertrag hergibt und wie die Beweislage ist. Bei langfristigen Verhältnissen ist die Verhandlungslösung häufig die wirtschaftlich bessere, weil sie die Geschäftsbeziehung erhält. Wo das nicht trägt, führen wir das Verfahren.