Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger

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Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger – Ihre Rechte und worauf Sie achten sollten

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von einem klassischen Immobilienkauf. Ein Bauträgervertrag kombiniert Elemente eines Kaufvertrags und eines Werkvertrags, wodurch besondere rechtliche Rahmenbedingungen gelten. Umso wichtiger ist es, einen solchen Vertrag rechtlich und bautechnisch überprüfen zu lassen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie umfassend bei der Prüfung, Gestaltung und Durchsetzung Ihrer Rechte – sei es auf Käufer- oder Verkäuferseite.

I. Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag regelt zwei zentrale Aspekte:

Grundstückserwerb: Der Käufer erwirbt ein Grundstück, auf dem der Bauträger eine Immobilie errichten soll.
Bauverpflichtung: Der Bauträger verpflichtet sich, auf dem erworbenen Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses schlüsselfertig zu übergeben.

Der Bauträgervertrag ist eine Mischform aus Kaufvertrag und Werkvertrag. Das bedeutet, dass einerseits die gesetzlichen Regelungen des Kaufrechts zur Anwendung kommen (z.B. Eigentumsübertragung, Kaufpreiszahlung), andererseits gelten auch die Vorschriften des Werkvertragsrechts, insbesondere in Bezug auf die Bauleistung und mögliche Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln.

II. Notarielle Beurkundung des Bauträgervertrags

Da der Bauträgervertrag eine Übertragung von Grundstückseigentum beinhaltet, unterliegt er der notariellen Beurkundungspflicht (§ 311b BGB). Dies gilt auch für nachträgliche Änderungen des Vertrags. Vor dem Notartermin erhalten Käufer in der Regel den vollständigen Vertragsentwurf, der mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung vorliegen muss (§ 17 BeurkG).

Ein wichtiger Teil des Vertrags ist die sogenannte Baubeschreibung, die detailliert festlegt, welche Leistungen der Bauträger erbringt. Ohne notarielle Beurkundung der Baubeschreibung ist der gesamte Vertrag unwirksam.

III. Besonderheiten und Fallstricke im Bauträgervertrag

Beim Abschluss eines Bauträgervertrags sollten Sie auf die folgenden Punkte achten:

1. Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist das Herzstück des Bauträgervertrags. Sie legt die genauen technischen Spezifikationen des Baus, die verwendeten Materialien, die Bauausführung und eventuelle Sonderwünsche fest. Sie sollten sicherstellen, dass die Baubeschreibung detailliert genug ist, um Missverständnisse zu vermeiden. Unpräzise Formulierungen führen häufig zu Streitigkeiten über die Ausführung und Qualität der Arbeiten.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie die Baubeschreibung von einem Experten prüfen, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Details enthalten sind. Beispielsweise sollten verwendete Materialien, Energieeffizienzmaßnahmen und Bautechniken konkret beschrieben sein. Ohne präzise Baubeschreibung ist es für den Bauträger leichter, von den vereinbarten Leistungen abzuweichen.

2. Festpreisgarantie

Ein Festpreis im Bauträgervertrag ist üblich. Er umfasst in der Regel das Grundstück sowie alle Bauleistungen. Achten Sie darauf, dass der Festpreis keine versteckten Zusatzkosten enthält, wie etwa für Erschließung oder Sonderwünsche. Zudem ist es wichtig, die Dauer der Festpreisgarantie zu klären. Häufig gilt ein Festpreis nur für einen bestimmten Zeitraum (z.B. 12 Monate). Verzögert sich der Bau, kann es sein, dass der Bauträger Preisanpassungen vornimmt.

Unsere Empfehlung: Klären Sie, ob der Festpreis alle Kosten abdeckt und wie lange die Preisbindung gilt. Eine schriftliche Vereinbarung ist zwingend erforderlich, da mündliche Zusagen rechtlich nicht bindend sind.

3. Bauzeitenplan und Fertigstellungstermin

Ein Bauträgervertrag enthält in der Regel einen Fertigstellungstermin, zu dem das Bauvorhaben abgeschlossen sein soll. Achten Sie darauf, dass dieser Termin präzise und vertraglich festgelegt ist. Andernfalls kann es zu Verzögerungen kommen, für die der Bauträger nicht haftet.

Der Vertrag sollte auch klare Regelungen zu Schadensersatzansprüchen enthalten, falls der Bauträger den vereinbarten Fertigstellungstermin überschreitet. Das kann für Sie als Käufer finanzielle Konsequenzen haben, z.B. durch zusätzliche Zinszahlungen auf das Baudarlehen oder Mietkosten für eine Ersatzunterkunft.

Unsere Empfehlung: Bestehen Sie auf einen detaillierten Bauzeitenplan, der Ihnen einen Überblick über die Bauphasen gibt. So können Sie den Baufortschritt überwachen und Verzögerungen rechtzeitig erkennen.

4. Zahlungspläne und Fälligkeit der Raten

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt bei einem Bauträgervertrag in der Regel in Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Die Fälligkeit der Raten ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Der Bauträger darf bestimmte Raten erst verlangen, wenn festgelegte Bauabschnitte abgeschlossen sind.

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie genau, ob die Rechnungen des Bauträgers den vertraglich vereinbarten Baufortschritt widerspiegeln. Zahlen Sie nur für tatsächlich erbrachte Leistungen und nicht im Voraus.

5. Gewährleistung und Baumängel

Auch bei Bauträgerverträgen haben Sie als Käufer Gewährleistungsansprüche, falls nach der Bauabnahme Mängel auftreten. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre (§ 634a BGB). Wichtig ist, dass die Bauabnahme förmlich erfolgt, also mit einem schriftlichen Protokoll, das alle eventuellen Mängel dokumentiert.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich bei der Bauabnahme von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten. Dieser kann eventuelle Mängel rechtzeitig erkennen und dokumentieren, bevor die Beweislast auf Sie als Käufer übergeht.

6. Auflassung und Eigentumsübertragung

Die Auflassung ist die Erklärung des Bauträgers, dass er das Grundstückseigentum auf den Käufer übertragen wird. Um sicherzustellen, dass der Käufer auch tatsächlich Eigentümer der Immobilie wird, wird im Grundbuch zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die verhindert, dass der Bauträger das Grundstück anderweitig veräußert.

Unsere Empfehlung: Achten Sie darauf, dass die Auflassungsvormerkung schnellstmöglich nach dem Vertragsabschluss im Grundbuch eingetragen wird, um Ihr Eigentum zu sichern.

7. Insolvenzschutz

Im Bauträgervertrag sollten Insolvenzschutzmaßnahmen enthalten sein, um Sie vor den finanziellen Folgen einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Eine übliche Sicherheitsmaßnahme ist die Fertigstellungssicherheit, die sicherstellt, dass der Bau auch bei einer Insolvenz des Bauträgers abgeschlossen wird. Alternativ kann der Bauträger eine Bankbürgschaft vorlegen.

Unsere Empfehlung: Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsabschluss sorgfältig. Eine aktuelle Bonitätsauskunft und Informationen zur Finanzierungssituation des Bauträgers bieten Ihnen zusätzliche Sicherheit.

IV. Rücktritt und Schadensersatz bei Bauträgerverträgen

Sollte es zu erheblichen Baumängeln oder Verzögerungen kommen, können Sie als Käufer unter bestimmten Voraussetzungen vom Bauträgervertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Der Rücktritt ist in der Regel möglich, wenn der Bauträger seiner Bauverpflichtung nicht nachkommt oder die vertraglichen Vereinbarungen erheblich verletzt.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich im Falle von Baumängeln oder Vertragsverletzungen rechtzeitig von uns beraten. Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und prüfen, ob ein Rücktritt oder eine Minderung des Kaufpreises sinnvoll ist.

Fazit: Der Bauträgervertrag – Rechte und Risiken

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger birgt besondere Risiken, aber auch viele Vorteile. Eine gründliche Prüfung des Bauträgervertrags sowie eine kompetente rechtliche Beratung sind unerlässlich, um Ihre Investition zu schützen und mögliche Fallstricke zu vermeiden. Unsere Kanzlei steht Ihnen zur Seite, um Ihren Bauträgervertrag rechtssicher zu gestalten, rechtliche Mängel abzuwehren und Ihre Interessen umfassend zu wahren.

Kundenstimmen

"Ich kann Frau Stark und ihr Team nur wärmstens empfehlen. Sie haben mir aus einer scheinbar aussichtslosen Situation geholfen: Ich konnte den Kaufpreis von knapp 2 Millionen Euro für eine Immobilie nicht zahlen, und meine wirtschaftliche Existenz stand auf dem Spiel. Eine andere Kanzlei hatte das Mandat bereits abgelehnt, doch Frau Stark nahm sich die Zeit, meinen Fall genau zu analysieren und eine Strategie zu entwickeln. Obwohl ich schließlich verklagt wurde, blieb das Team ruhig und handelte strategisch klug. Schon in der ersten Verhandlung deutete der Richter an, dass die Klage der Gegenseite wohl keinen Erfolg haben würde. Am Ende haben sie einen Vergleich ausgehandelt, und ich musste fast nichts zahlen. Ohne ihre Hilfe wäre ich heute in einer völlig anderen Situation. Ich bin ihnen unglaublich dankbar."

A.I. Geschäftsmann aus Lörrach

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K.W. Immobilieneigentümerin aus Freiburg

"Ich hatte nach dem Kauf meiner Immobilie mit erheblichen, versteckten Mängeln zu kämpfen, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hatte. Da er die Immobilie selbst in diesem Zustand gekauft hatte und ein früherer Prozess gegen den Voreigentümer erfolglos blieb, wollte er keine Verantwortung übernehmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzte mich massiv unter Druck, die Mängel zu beseitigen, und ich fühlte mich vollkommen hilflos. Frau Stark und ihr Team haben den Fall übernommen und mich sicher durch den gesamten Prozess geführt. Obwohl es schwierig war, die Arglist zu beweisen, haben sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz für mich erwirkt. Ich bin unglaublich dankbar für ihre Unterstützung und ihre Hartnäckigkeit. Ohne ihre Hilfe wäre ich mit diesem Problem nicht fertig geworden."

H.S. Immobilieneigentümerin aus der Schweiz

"Als Immobilienbesitzerin habe ich kürzlich eine große Gewerbeimmobilie verkauft. Der Verkauf war nicht einfach, da eine bedeutende Gewerbemieterin im Gebäude war und viele rechtliche Aspekte beachtet werden mussten. Frau Stark hat mich durch den gesamten Prozess geführt und den Vertrag so gestaltet, dass ich beim Verkauf bestmöglich abgesichert bin. Sie haben den Notarvertrag angepasst und mit der Gegenseite verhandelt, um die besten Konditionen für mich zu erzielen. Der Verkauf lief reibungslos ab, und jetzt kann ich mich endlich zurücklehnen. Ich bin wirklich dankbar für ihre hervorragende Arbeit!"

P.E. Investorin aus Bötzingen

"Ich stand als Unternehmerin vor einer sehr hohen, unberechtigten Forderung und hatte zusätzlich Sorge, dass durch einen Präzedenzfall weitere Prozesse folgen könnten. Noch dazu wurde mein Ruf öffentlich geschädigt, was die Situation umso schwieriger machte. Frau Stark konnte die Forderung noch vor einem Gerichtsprozess abwehren. Durch ihre klare und detaillierte Darstellung der Sachlage wurde der Gegenseite schnell klar, dass sie vor Gericht keine Chance gehabt hätten. Ich habe noch nie mit einer Anwaltskanzlei so zufrieden zusammengearbeitet. Ich bin hochzufrieden und sehr erleichtert, dass das Problem so schnell und professionell gelöst wurde!"

B. Glöser Unternehmerin aus Emmendingen

"Nachdem ich meine Immobilie in Saarbrücken verkauft hatte, warf mir die Gegenseite vor, Mängel verschwiegen zu haben, und klagte mich wegen arglistiger Täuschung an. Die Situation war unglaublich belastend, weil ich eine Rückabwicklung finanziell nicht verkraftet hätte. Frau Stark und Herr Müller haben mich während des gesamten Prozesses begleitet und schafften es, die Forderungen in zwei Instanzen erfolgreich abzuwehren. Als die Gegenseite dann noch versuchte, mich strafrechtlich zu verfolgen, haben sie es sogar geschafft, dass die Staatsanwaltschaft die Ansprüche fallen ließ. Ich bin wirklich froh, dass ich auf diese Kanzlei gesetzt habe – sie haben mir in einer sehr schwierigen Zeit den Rücken gestärkt!"

M.K. Immobilieneigentümerin aus Sulzburg

"Nach dem Verkauf unserer Immobilie wurden wir auf fast 200.000 € Kaufpreisminderung verklagt. Frau Stark und ihr Team haben uns schnell und kompetent durch den gesamten Prozess geführt. Dank ihrer gründlichen Arbeit konnten wir die Forderung komplett abwehren, und der Gegner musste sogar die Prozesskosten tragen. Seitdem arbeiten wir regelmäßig mit der Kanzlei zusammen, weil wir uns hier bestens aufgehoben fühlen. Wir schätzen die klare Kommunikation und die professionelle Herangehensweise sehr und empfehlen die Kanzlei gerne weiter."

C.M. Immobilieneigentümer aus Villingen-Schweningen