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Wie viel Bedenkzeit gibt es zum Unterschreiben des Mietvertrages?
BGH, Urteil vom 02.06.2016, XII ZR 5/15


Der Mietvertragsentwurf des Vermieters liegt auf dem Küchentisch- wie lange gilt das Angebot?
Das Gesetz regelt zur Annahmefrist in § 147 II BGB folgendes: Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.
Was heißt das nun? Der BGH hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass bei Mietverträgen die Annahmefrist in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigt. Eine starre Frist hat also auch die Rechtsprechung nicht festgelegt, allerdings handelte es sich bei dem zu entscheidenden Fall um einen Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden. Es kann also davon ausgegangen werden, dass drei Wochen Bedenkzeit die absolute Obergrenze darstellen und sich die Frist bei Wohnraummietverträgen auf wenige Tage reduzieren kann. Eine eindeutige Antwort gibt es nicht- festgestellt werden kann jedoch, dass keine Zeit für die Entscheidung verloren werden sollte.


Keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung, der BGH behält seine Linie bei!
BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16 


Immer wieder spukt ein Schreckgespenst durchs Mietrecht: Schönheitsreparaturen.
Dabei steht es im Gesetz: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 I 2 BGB.
Es ist also gesetzliche Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in Stand zu halten!
Aufgrund dieser gesetzlichen Konzeption hat der BGH in einer fortlaufenden Rechtsprechung die Anforderungen an eine Klausel im Mietvertrag immer weiter verschärft und konkretisiert.
Grundsätzlich gilt: Wird eine Wohnung unrenoviert vermietet und übergeben, so sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam.
Zulässig können sie nach dem BGH nur dann sein, wenn der Mieter durch den Mietvertrag einen Ausgleich erhält, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Wie genau das aussieht, hat der BGH nicht festgestellt. Am ehesten dürfte dies dadurch möglich sein, dass der Mieter erheblich weniger Miete zahlt, sodass der Wert des mietfreien Wohnens den Kosten der Schönheitsreparaturen entspricht. Dies muss allerdings der Vermieter beweisen und das dürfte schwierig sein.
Fazit:
Es ist vielen nicht bewusst, aber nach der gesetzlichen Konzeption muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernehmen. Was man davon halten mag oder ob dies praxisgerecht ist, ist eine ganz andere Geschichte.
Anders ist es nur, wenn bei Vertragsschluss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag einbezogen wurde. Diese Klausel kann ihre Wirkung letztendlich nur entfalten, wenn der Mieter bei Mietbeginn seinerseits eine renovierte Wohnung erhalten oder der Mieter einen Ausgleich für die nicht renovierte Wohnung bekommen hat.
Aus diesem Grunde muss das Augenmerk auf einer saubere Vertragsgestaltung liegen, sofern der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen übernehmen soll.


Der Schrecken mit der Schriftform im Gewerbemietrecht: Mietverträge müssen nicht auf demselben Vertrag im Original unterzeichnet sein, .... what??
BGH, Urteil vom 07.03.2018, XII ZR 129/16


Ein Mietvertrag kommt auch ohne schriftlichen Vertrag zustande. Wenn die Parteien jedoch einen schriftlichen Vertrag schließen, gilt das dort geregelte. So weit, so klar!
Von erheblicher Bedeutung ist die Einhaltung der Schriftform für langfristig geschlossene Gewerbemietverträge. Warum ist das so? Nun ja, leidet der z.B. auf 15 Jahre geschlossene Gewerbemietvertrag an einem Schriftformmangel, so ist er mit gesetzlicher Frist kündbar und die 15 Jahre Vertragslaufzeit sind dahin.
Das ist natürlich für einige Vertragsparteien äußerst bitter, für andere wiederum ein probates Mittel sich von einem unliebsam gewordenen Mietverhältnis zu lösen.
Das bedeutet für uns Kautelarjuristen (oder „Worteverdreher“ wie ich uns auch gerne nenne) und Gewerbemietrechtler, dass wir die Rechtsprechung des BGH, insbesondere des zuständigen XII. Senats, mit biblischer Genauigkeit verfolgen. Wir sind also auf der Suche nach einer Systematik, Sinn und Praxistauglichkeit um unsere Gewerbemietverträge entsprechend anzupassen.
Und dann kommt so eine Entscheidung daher und man denkt sich nur „what the ....“.
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag unterschrieben und dem Mieter zugefaxt. Dieser hat den Vertrag seinerseits unterschrieben und dem Vermieter zugefaxt. Die jeweiligen Verträge mit den Originalunterschriften verblieben bei den Vertragspartnern.
Wir stellen also fest: Es gibt keine Urkunde, die von beiden Vertragsparteien im Original unterzeichnet wurde.
Spätestens jetzt fällt es jedem, der sich mit Schriftformmängeln und der Rechtsprechung des BGH der letzten 20 Jahre beschäftigt hat, wie Schuppen von den Augen.
Nun wurde im vorerwähnten Rechtsstreit darum gestritten, ob die Schriftform gewahrt sei.
Der BGH hat in seinem Urteil tatsächlich entschieden, dass die Schriftform des § 550 BGB in vorliegendem Fall erfüllt sei.
Es reiche aus, wenn die Parteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen, ein Zugang der im Original unterzeichneten Urkunde sei jedoch nicht erforderlich. Entscheidend sei weiter, dass zwei gleichlautende unterschriebene Vertragsurkunden existieren, wenn auch nicht im Original.
Ich las die Entscheidung und entschloss mich beim Lesen, diese bei einem schönen Glas Rotwein sacken zu lassen. Obwohl es mein Lieblingswein war, half er nicht. Ich ließ es mir also nicht nehmen einen der (Übel-)Täter vom Bundesgerichtshof, namentlich RiBGH Guhling, im Rahmen einer Seminarveranstaltung in eine Diskussion über den Sinn bzw. Unsinn u.a. dieser Entscheidung zu verwickeln. Nun ja, er ließ sich nicht umstimmen. Der BGH verortete diese Entscheidung im allgemeinen Teil des BGB und löste den Fall juristisch mit der Frage, wann und ob die abgegebenen Willenserklärungen wirksam werden. Streng nach der, richtigerweise, zu erfolgenden Trennung zwischen Wirksamkeit und Schriftformmangelhaftigkeit des Vertrages, sind damit die Willenserklärungen im Sinne von Angebot und Annahme zugegangen.
Fazit für die Praxis: Ja der Vertrag entspricht rechtlich der Schriftform ..... Ob man dies im Konfliktfall dann beweisen kann, ist ein anderes Thema.



Sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses ist Schluss!
BGH, Urteil vom 08. November 2017 – VIII ZR 13/17 


Der BGH hat entschieden: Sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses sind Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjährt.
So steht es in § 548 I BGB: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
In einem Mietvertrag war eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf zwölf Monate seit Beendigung des Mietverhältnisses geregelt worden. Diese Vertragsklausel erklärte der Bundesgerichtshof für unwirksam.
Grund: Es ist Grundgedanke des Mietrechts, dass ein halbes Jahr nach Ende des Mietverhältnisses die Ansprüche verjähren. Mieter und Vermieter sollen also nach dieser Zeit jeweils ihrer eigenen Wege gehen und sich nicht mehr mit vergangenen Mietverhältnissen auseinandersetzen müssen.
Die Verjährung darf also weder auf 12 Monate verlängert werden noch darf der Beginn der Verjährung auf die Beendigung des Mietverhältnisses verlegt werden. Zieht der Mieter also vor Ende des Mietverhältnisses aus, beginnt auch die Verjährung schon zu laufen, weil ab dem Zeitpunkt der Vermieter die Mietsache untersuchen kann.
Nach dem BGH ändert hieran nichts, wenn zugleich auch die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf 12 Monate verlängert wird - dies deswegen, weil Ansprüche des Vermieters weitaus höhere Relevanz haben als die des Mieters.
Dass das vom BGH betonte Ziel des baldigen Rechtsfriedens zwischen den Mietparteien nach Beendigung des Vertrages in der Praxis gerichtlicher Auseinandersetzungen anders aussieht und die Streitigkeiten sich noch Jahre hinziehen können, steht auf einem anderen Blatt.


Wem fallen beim Hauskauf Mängel zur Last, die nicht sichtbar waren? „Gekauft wie gesehen“?!
BGH-Urteil vom 16. März 2012 (V ZR 18/11)
Urteil des BGH vom 15.07.2011 ( V ZR 171 / 10)
Urteil vom 4. April 2014, Az. V ZR 275/12


Sie sind in ihr neu gekauftes Haus eingezogen und nach zwei Jahren bricht die Wasserleitung, ein erheblicher Schaden entsteht. Die Leitung war doch schon bei der Übereignung kaputt- nur hat es niemand bemerkt. Wer haftet nun?
Im Gesetz steht zunächst einmal, dass der Verkäufer die Kaufsache - also die Immobilie - frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben muss.
Zulässig ist es nach dem Gesetz aber auch, dass der Verkäufer seine Haftung ausschließt. Und hiervon macht der Verkäufer in Immobilienkaufverträgen regelmäßig Gebrauch. Im Vertrag steht dann häufig geregelt: „Gekauft wie gesehen“
Das bedeutet dann, dass der Käufer unterschreibt, dass er die Immobilie in dem Zustand kauft, den sie zum Zeitpunkt der Übernahme hat - und zwar inklusive aller Mängel, auch wenn diese genaugenommen ja gerade nicht gesehen wurden. Der Verkäufer ist dann aus der Sache raus, der Gedanke dahinter:
Nach dem Eigentumsübergang soll derjenige das Risiko von Schäden an einer Immobilie tragen, der deren aktueller Eigentümer ist. Ein Immobilienverkäufer soll nicht noch Jahre nach dem Hausverkauf damit rechnen müssen, wegen erst später erkennbarer Mängel in Anspruch genommen zu werden.
Eine Ausnahme besteht jedoch: Nämlich dann, wenn der Verkäufer wusste oder jedenfalls hätte wissen müssen, dass der Mangel besteht – zB. also die Wasserleitung am Haus nicht mehr lange mitmachen würde - und dies dem Käufer absichtlich nicht gesagt hat. Dann ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam und der Verkäufer muss haften.
Es sei denn- und hier wird es in der Praxis kompliziert- der Käufer hätte die Mängel auch erkennen müssen, beispielsweise weil bereits Feuchtigkeitsflecken an der Wand sichtbar waren.
Insgesamt lässt sich feststellen, dass Gewährleistungsansprüche bezüglich der gekauften Immobilie bei versteckten Mängeln praktisch schwer durchzusetzen sind.
Ratsam ist es daher, sich vor dem Kauf über potentielle versteckte Mängeln zu informieren, die Immobilie eingehend zu untersuchen und alle wesentlichen Zusicherungen des Verkäufers in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen.



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